Все о новостройках и жилых комплексах
Подобрать новостройку

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

04 Сентября 2020
Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Взятая в ипотеку квартира принадлежит покупателю лишь формально. До тех пор, пока он полностью не рассчитается с банком, объект жилой недвижимости находится под залогом или, другими словами, имеет обременение. Это значит, что заёмщик не может полностью по своему усмотрению распоряжаться имуществом. По крайней мере, без одобрения банка.

Почему продают квартиру с обременением

Причины разные, но в итоге все они сводятся к одному фактору: на данный момент времени деньги собственнику нужны больше, чем ипотечная квартира. Например, ипотечник неожиданно получил квартиру в наследство и больше не хочет платить ипотеку. Но чаще всего собственник продаёт ипотечную квартиру придя к выводу, что больше не может своевременно делать выплаты по кредиту. Таким образом ему удаётся вернуть хотя бы часть потраченных денег.

Как продают ипотечную квартиру

Продать квартиру с залоговым обременением можно только с согласия банка, который выдал ипотеку на покупку этой квартиры. Обычно перепродажа происходит по одной из трёх схем:

  • погашение долга из собственных или заёмных средств продавца;
  • погашение долга из средств нового покупателя;
  • переоформление долговых обязательств с продавца на покупателя.

Рассмотрим основные аспекты, преимущества и недостатки этих способов по отдельности.

Досрочное погашение долга из собственных или заёмных средств

Если у заёмщика достаточно накоплений для того, чтобы досрочно закрыть свой долг перед банком, он гасит ипотеку, снимает с квартиры обременение и после этого может в полной мере распоряжаться недвижимым имуществом.

Если собственных средств недостаточно или нет совсем, заёмщик может попытаться взять потребительский кредит и рассчитаться с задолженностью по ипотеке. Затем из денег полученных с продажи квартиры немедленно гасят потребительский кредит, пока по нему не набежали лишние проценты.

Но вспомогательный займ не всегда удобен. Во-первых, банк может не одобрить выдачу потребительского кредита гражданину с ипотекой, так как его кредитная нагрузка и без этого велика. Во-вторых, чтобы не переплачивать по процентам, кредит необходимо оформить, когда покупатель железно найден. В случае, если сделка сорвётся продавцу придётся платить проценты сразу по двум кредитам: ипотечному и потребительскому.

К дополнительному кредитованию прибегают, когда большая часть ипотеки уже выплачена и для погашения её остатка требуется сравнительно небольшая сумма.

Привлечение средств нового покупателя

При перепродаже квартиры находящейся в ипотеке, для её досрочного погашения, можно привлечь деньги нового покупателя.

Но найти подходящего покупателя крайне сложно. Он должен:

  • иметь всю необходимую для покупки сумму на руках в виде наличных средств;
  • согласиться на риск связанный с передачей крупного аванса без заключения договора купли-продажи.

Рассмотрим всю схему на конкретном примере.

Андрей и Маша взяли ипотеку на квартиру в новостройке за 4 000 000 руб. Они успели выплатить половину суммы, но хотят продать квартиру и уже нашли покупателя, готового платить наличными.

Первым делом Андрей и Маша просят у банка предоставить им выписку по остатку ипотечного долга. Эту выписку они показывают покупателю, чтобы он знал, что сумма аванса взята не с потолка.

Затем Андрей, Маша и покупатель идут к юристу, который составляет предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указывают сумму аванса, способ его передачи и сроки переоформления права собственности. Этот договор в обязательном порядке заверяют у нотариуса, чтобы минимизировать риски покупателя.

Покупатель передаёт Андрею и Маше аванс в размере достаточном для досрочного погашения долга по ипотеке. Семья закрывает ипотеку, снимает с квартиры обременение и уже по стандартному договору купли-продажи продаёт квартиру покупателю, получив остаток суммы и переоформив право собственности.

Если покупатель боится обмана, то передачу остатка денег можно провести через банковскую ячейку с условием, что продавец получит к ней доступ только после перерегистрации права собственности.

Переоформление долговых обязательств

Это самая реальная и безопасная схема из всех здесь описанных. Все операции проходят при прямом участии банка, который бдительно следит за исполнением условий.

Первым ходит заёмщик. Он запрашивает у банка разрешение на продажу квартиры под обременением и если банк не против, следующим ходит покупатель. Он оформляет в банке ипотеку на квартиру, соглашаясь с условиями, которые когда-то принял первый заёмщик: сроком и ставкой кредита, размером ежемесячных выплат и так далее. Потом покупатель сможет изменить эти условия прибегнув к рефинансированию кредита.

Оформив ипотеку, покупатель, на отдельно заведённый аккредитив, переводит аванс равный первоначальному взносу по кредиту. Продавец получает свои деньги, а покупатель — зарегистрированный договор купли-продажи, право собственности и обременённую залогом недвижимость.

Но и эта схема имеет два неприятных нюанса. Во-первых, не каждый банк согласен на переоформление кредита. Проще всего схема работает с ВТБ и Сбербанком, с остальными учреждениями могут возникнуть проблемы. Во-вторых, новый заёмщик принимающий ипотечную эстафету должен соответствовать условиям банка: иметь хорошую кредитную историю и достаточный подтверждённый доход.

Обратите внимание: если с момента регистрации права собственности прошло менее трёх лет, продавец обязан уплатить в казну налог в размере 13% от суммы вырученной с продажи жилья. Кроме того, при продаже ипотечной квартиры не всегда удаётся отбить уже уплаченные по кредиту проценты. Для заёмщика продажа ипотечной квартиры, особенно, если долг по большей части уже выплачен, невыгодна. Поэтому продажу следует рассматривать в последнюю очередь. А если нужда действительно пришла в дом, то сначала стоит попытаться прибегнуть к реструктуризации или рефинансированию кредита.