Как работает рефинансирование ипотечного кредита

Когда Маша брала ипотечный кредит, её банк давал ипотеку почти под пятнадцать процентов годовых. Спустя три года ставки снизились и Маша нашла банк, который даёт ипотеку под девять с половиной процентов. Так она узнала что такое рефинансирование ипотечного кредита.

Как работает рефинансирование ипотечного кредита

Схему рефинансирования ипотеки можно объяснять кратко или упрощенно. Кратко: рефинансирование ипотеки работает на долгосрочную перспективу. Упрощенно, заёмщик:

• должен банку А, но находит банк Б, где процентная ставка меньше;
• берёт кредит в банке Б и рассчитывается с банком А;
• должен банку Б, но уже на новых условиях;
• за счет снижения процентной ставки снижает общей вес кредитного бремени.

Схема выгодна заёмщику при одном условии — если речь идет о долгосрочном кредите. За двадцать пять лет ежемесячных выплат по ипотеке, по процентам набегает внушительная сумма, что позволяет банку заработать, а самому заемщику сэкономить.

При этом, банку А не очень выгодно терять хорошего заемщика, который совершает регулярные выплаты. Но по закону он не имеет права удерживать его. Практически любой ипотечный заемщик может прибегнуть к рефинансированию, если считает, что это принесет ему выгоду.

Выгоды и риски заемщика

Особая магия межбанковских отношений мало интересуют Машу. В большей степени она сосредоточена на личной выгоде. Маша выяснила, что уменьшение процентной ставки — не единственное преимущество рефинансирования ипотеки. При переоформлении кредита могут измениться:

• схема погашения;
• тип ставки.

Стандартно банки предлагают две схемы погашения ипотечного кредита:

• аннуитетные платежи, когда в первую очередь выплачивают процент, а потом основное тело кредита;
• дифференцированные платежи, когда сумма ежемесячных выплат со временем уменьшается.

Ставка же может быть как фиксированной, так и плавающей.

Смена условий кредитования дает Маше пространство для финансового маневра и открывает возможности для извлечения косвенной прибыли. При этом очень важно понимать, что долгие годы аннуитетных платежей привяжут её к новому банку, так как обесценят попытку второй реструктуризации, если в таковой возникнет потребность. А плавающая ставка имеет ряд минусов:

• она жестко привязана к дифференцированным платежам;
• ее изменения непредсказуемы и могут свести выгоды от рефинансирования к нулю.

Кто имеет право на рефинансирование ипотеки

Работая с новым клиентом, помимо потенциальной прибыли, банк видит и потенциальные риски. Чтобы снизить эти потенциальные риски, организация выдвигает к заемщику ряд требований:

• гражданство РФ;
• возрастной диапазон от двадцати одного года на момент взятия кредита и до шестидесяти пяти лет на момент внесения последнего платежа;
• хорошая кредитная история;
• наличие регистрации в РФ;
• наличие подтвержденного дохода и рабочего стажа не менее 12 месяцев.

Соответствуя всем перечисленным критериям, заемщик может рассчитывать на положительное решение банка.

Как правильно рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки связано с большим количеством хлопот.

В упрощённом варианте процесс рефинансирования можно разложить на семь шагов:

• поиск банка с подходящими условиями;
• подача заявления о рефинансировании;
• сбор документов на квартиру;
• заключение договора с новым банком;
• погашение задолженности в старом банке;
• снятие залога с квартиры;
• регистрация залога на квартиру в пользу нового банка.

Каждый из перечисленных шагов имеет свои особенности о которых портал ПроНовостройки.ру расскажет в следующих материалах.

В каких случаях рефинансирование не оправдано

Иногда может произойти так, что рефинансирование кредита оказывается экономически невыгодным. Например, если вы уже много лет выплачиваете своему банку аннуитетные платежи. Это значит, что большую часть процентов по кредиту заемщик уже отдал и перекредитование в новом банке для него теряет смысл.

К счастью, это не Машин случай. Она всё таки решилась на рефинансирование, собрала необходимые документы, заплатив за это почти тридцать тысяч рублей, и, в долгосрочной перспективе, сэкономила более трехсот тысяч рублей.