Все о новостройках и жилых комплексах
Подобрать новостройку

Как работает рефинансирование ипотечного кредита

14 Февраля 2020
Как работает рефинансирование ипотечного кредита

Рыба ищет, где глубже, а человек - где лучше. Или, где выгоднее. Когда Маша брала ипотечный кредит, её банк, как и многие другие, давал ипотеку почти под пятнадцать процентов годовых. Спустя три года ставки снизились и Маша нашла банк, предоставляющий ипотеку под девять с половиной процентов. Ей захотелось сэкономить и она узнала новое для себя слово: “рефинансирование”.

Как работает рефинансирование ипотечного кредита

Маша дизайнер, а не экономист, поэтому схему рефинансирования ипотеки ей нужно объяснять либо кратко, либо упрощенно. Кратко: рефинансирование ипотеки работает по принципу долгосрочной перспективы. Упрощенно:

  • заемщик должен банку А с большим процентом;
  • заемщик находит банк Б, где процентная ставка меньше;
  • заемщик берёт кредит в банке Б и рассчитывается с банком А;
  • теперь заемщик должен банку Б, но уже на новых условиях;
  • за счет снижения процентной ставки заемщик снижает общей вес налогового бремени.

В итоге, в выигрыше сам заемщик и банк Б получивший нового клиента, но при одном условии: если речь идет о долгосрочном кредите. За двадцать пять или тридцать лет, на которые растянута обычная выплата ипотеки, по процентам набегает внушительная сумма, что позволяет банку заработать, а самому заемщику сэкономить.

При этом, банку А не очень выгодно терять хорошего заемщика, который совершает регулярные выплаты. Но по закону он не имеет права удерживать его. Практически любой ипотечный заемщик может прибегнуть к рефинансированию, если считает, что это принесет ему выгоду.

Выгоды и риски заемщика

Особая магия межбанковских отношений мало интересует Машу. В большей степени она заинтересована личной выгодой. Продолжительное изучение темы принесло ей новые знания: оказывается, уменьшение процентной ставки - не единственное преимущество рефинансирования ипотеки. При переоформлении кредита могут измениться:

  • схема погашения;
  • тип ставки.

Стандартно банки предлагают две схемы погашения ипотечного кредита:

  • аннуитетные платежи, когда в первую очередь выплачивают процент, а потом основное тело кредита;
  • дифференцированные платежи, когда сумма ежемесячных выплат со временем уменьшается.

Ставка же может быть как фиксированной, так и плавающей.

Смена условий кредитования дает Маше пространство для финансового маневра и открывает возможности для извлечения косвенной прибыли. При этом очень важно понимать, что долгие годы аннуитетных платежей привяжут её к новому банку, так как обесценят попытку второй реструктуризации, если в таковой возникнет потребность. А плавающая ставка имеет ряд минусов:

  • она жестко привязана к дифференцированным платежам;
  • ее изменения непредсказуемы и, в итоге, колебания ставки могут свести выгоды от рефинансирования к нулю.

Кто имеет право на рефинансирование ипотеки

Работая с новым клиентом, помимо потенциальной прибыли, банк видит и потенциальные риски. Чтобы снизить эти потенциальные риски, банк выдвигает к заемщику ряд требований:

  • гражданство РФ;
  • возрастной диапазон от двадцати одного года на момент взятия кредита и до шестидесяти пяти лет на момент выплаты последнего платежа;
  • хорошая кредитная история;
  • наличие регистрации в РФ;
  • наличие подтвержденного дохода и рабочего стажа не менее 12 месяцев.

Соответствуя всем перечисленным критериям, заемщик может рассчитывать на положительное решение банка.

Как правильно рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки подразумевает для заемщика большое количество хлопот. В том числе и с бумагами.

В упрощённом варианте, процесс рефинансирования можно разложить на N шагов:

  • поиск банка с наиболее подходящими условиями;
  • подача заявления о рефинансировании в выбранный банк;
  • сбор документов на покупаемую квартиру;
  • заключение договора с новым банком;
  • погашение задолженности в старом банке;
  • снятие залога с квартиры;
  • регистрация залога на квартиру в пользу нового банка.

Каждый из перечисленных шагов имеет свои особенности о которых будет подробно рассказано в следующих материалах.

В каких случаях рефинансирование не оправдано

Иногда может произойти так, что рефинансирование кредита оказывается экономически невыгодным. Например, если вы уже много лет выплачиваете своему банку аннуитетные платежи. Это значит, что большую часть процентов по кредиту заемщик уже отдал и перекредитование в новом банке для него теряет смысл.

К счастью, это не Машин случай. Она всё таки решилась на рефинансирование, собрала необходимые документы, заплатив за это почти тридцать тысяч рублей, и, в долгосрочной перспективе, сэкономила более трехсот тысяч рублей. Но это уже темы для следующих материалов.