Как рефинансировать ипотеку

Ранее портал Проновостройки.ру рассказал как работает рефинансирование ипотеки, какие выгоды и риски оно даёт на заемщику и в каких случаях рефинансировать ипотечный кредит невыгодно. Сегодня разбираемся с бюрократической частью: как выбрать банк для рефинансирования ипотеки, какие документы необходимо собрать и предоставить, как снять и снова наложить обременение на квартиру.

Выбор банка для рефинансирования ипотеки

Искать подходящий банк можно в интернете. Для этого достаточно открыть сайты ведущих банков и сравнить предлагаемые ими условия. Не ленитесь читать написанные мелким шрифтом сноски, как правило, именно там скрывается самое интересное.

В большинстве случаев, предложение составлено по формуле “процентная ставка от Х%”. Ключевым звеном здесь является не переменная Х, а предлог “от”, который сигнализирует, что в формуле указано наименьшее значение переменной Х. При этом условия для получения наименьшей процентной ставки, в ряде случаев, могут оказаться невыгодными для заемщика.

Чтобы не попасться на этот крючок, необходимо:

• тщательно изучить выдвигаемые банком требования;
• не полениться и воспользоваться ипотечным калькулятором, который есть на сайте практически любого банка.

Все это занимает много времени и нетерпеливому человеку может показаться излишеством, но в данном случае целесообразно потерять несколько часов, чтобы потом сэкономить несколько сотен тысяч рублей.

Как правильно подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита

Следует понимать, что банк всеми возможными способами желает избежать ненужных финансовых рисков, поэтому ко всем потенциальным заемщикам он заведомо относится с некоторым подозрением. Банку нужны доказательства платежеспособности и свидетельства добросовестности будущего клиента. Поэтому в заявке необходимо указывать только достоверные сведения. Любые выявленные несоответствия насторожат проверяющего сотрудника и вынудят его принять решение не в вашу пользу.

Обратите внимание, что помимо стандартных проверок, новый банк живо интересуется как вы выполняли свои обязательства перед старым банком: не было ли у вас просрочек по платежам, проблем со страховкой или иных конфликтных ситуаций. Если были, то в рефинансировании ипотеки, с высокой долей вероятности, могут отказать.

Многие современные банки принимают заявки онлайн и затем просят принести пакет документов, который условно можно разделить на две части:

• проверка гражданина;
• проверка недвижимости.

В первую часть входят:

• копия паспорта гражданина РФ;
• копия СНИЛС;копия трудовой книжки;
• справка 2-НДФЛ, подтверждающая уровень дохода потенциального заемщика;
• договор о предоставлении ипотечного кредита, который клиент желает рефинансировать;
• график платежей;
• справка об остатке задолженности выданную старым банком.

Также банку необходимо проверить покупаемую недвижимость. Это логично, ведь если вы не справитесь с бременем кредитной задолженности, эту квартиру банк заберет себе.

Обратите внимание: при первичном оформлении ипотечного кредита все эти данные банку предоставляет продавец (застройщик, агентство недвижимости, частное лицо), а вот при рефинансировании кредита сбор всех необходимых бумаг на квартиру лежит уже на плечах заемщика. Вам потребуются:

• отчет об оценке квартиры;
• кадастровый паспорт квартиры;
• договор купли-продажи и свидетельство о собственности;
• справка по форме Ф-40, предоставляемая паспортным столом;
• справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги;
• договор страхования и квитанция об оплате страховой премии.

Затем для заемщика начинается период томительного ожидания, а для банка - работа по верификации полученных данных. Будьте готовы к тому, что проверяющие позвонят вам для того чтобы задать уточняющие вопросы или вашему начальству для проверки указанных вами данных. Таким образом проверяющие пытаются понять, хватит ли вашего официального дохода для ежемесячных выплат и не покинете ли вы текущее место работы в ближайшее время.

Сверив данные, банк принимает решение. И если оно принято в пользу заемщика, значит пора переходить к следующей стадии процесса рефинансирования ипотечного кредита.

Выкупаем квартиру и переоформляем обременение

Когда все бумажные дела улажены начинается непосредственно само рефинансирование. Получив деньги у нового банка, заемщик гасит остаток задолженности в старом банке. Обратите внимание на две важных особенности этого этапа:

• пока заемщик оформляет документы, в старом банке продолжают копиться проценты по кредиту - эту сумму стоит заложить в новый кредит заранее, чтобы не доплачивать из своего кармана;
• чтобы погасить остаток задолженности одним платежом, этот платеж необходимо перевести на отдельный счет, реквизиты которого старый банк обязан предоставить своему клиенту - перевод на любой другой счет не погасит задолженность, она останется открытой и продолжит накапливать проценты.

Теперь пора браться за смену обременения. Обременение означает, что жилье находится под залогом. Формально оно принадлежит заемщику и тот волен проживать в нем или делать ремонт. При этом потенциально квартира принадлежит банку и на проведение каких либо серьезных операций вроде корректировки планировки, сдачи в аренду, продажи или дарения, собственнику требуется письменное согласие банка. Говоря языком квантовой физики, квартира, как объект собственности, находится в суперпозиции: она одновременно и принадлежит, и не принадлежит заемщику.

Когда заемщик полностью гасит долг перед старым банком, последний теряет все права на данную жилплощадь. Для этого необходимо получить у старого банка залоговую закладную содержащую сведения о полном исполнении финансовых обязательств со стороны заемщика. После этого необходимо как можно быстрее передать квартиру под залог кредита выданного новым банком.

Так как кредитование без залога оценивается банком в качестве рискованного мероприятия, такие кредиты облагаются повышенной процентной ставкой. То есть, до оформления залога в новом банке, вы вынуждены переплачивать по процентам.

Постановка под залог осуществляется в любом отделении МФЦ. Заемщик приходит туда вместе с сотрудником банка и приносит очередной пакет документов:

• отчёт об оценке квартиры;
• кредитный договор;
• оформленную в банке закладную;
• договор об ипотеке;
• чек об уплате госпошлины.

Также к этому списку необходимо приложить заявление о регистрации, которое составит сотрудник МФЦ во время вашего визита. После этого можно считать, что дело сделано.

Следует понимать, что помимо времени, процесс рефинансирования потребует и денежных вливаний. Оформление справок, оценка недвижимости, уплата госпошлин - все вместе это может составить внушительную для среднестатистического гражданина сумму. Но это уже тема следующей статьи.