Все о новостройках и жилых комплексах
Подобрать новостройку

Риски покупателя при заключении предварительного ДКП

25 Сентября 2020
Риски покупателя при заключении предварительного ДКП

Из-за собственной невнимательности или отсутствия юридического образования человек может потерять деньги, время и веру в людей. Рассмотрим самые распространённые фокусы недобросовестных продавцов связанные с преддоговором купли-продажи недвижимости.

Фокус с легальным статусом договора

Нелегитимность или юридическая несостоятельность предварительного договора купли-продажи недвижимости — наиболее распространённый риск покупателя. Таковым считают договор составленный с ошибками, без согласования обязательных условий или заключенный с несоблюдением обязательной формы.

Например, если по описанию нельзя однозначно определить продаваемый объект, договор считаеют недействительным. Для полноты картины необходимо указать не только адрес квартиры, но и её кадастровый номер, и примерную площадь. Предварительный договор о покупке доли в квартире или доме необходимо в обязательном порядке регистрировать у нотариуса иначе он не получит юридической силы.

Если договор не имеет юридической силы, продавец не обязан его исполнять и в любой момент может отказаться от сделки. При этом продавец избежит уплаты штрафа и неустойки. Чтобы не потерять ещё и задаток, покупатель должен передавать деньги исключительно под расписку. В этом случае есть шанс вернуть их через суд.

Фокус с двойной продажей

Продавец не обязан официально регистрировать предварительный договор. Он может заключить сразу несколько предварительных договоров на одну квартиру, привлекая авансы и залоги разных покупателей. В этом случае обманутые покупатели смогут получить свои деньги только через суд. Это долго, а если продавец инициирует и завершит процедуру банкротства физического лица, шансы вернуть деньги сократятся до минимальных.

Чтобы обезопасить себя, грамотные покупатели заранее прописывают в предварительном договоре пункт, согласно которому продавец, под угрозой крупного штрафа, обещает, что это первый и единственный предварительный ДКП заключенный им на эту квартиру. Это называется условиями о гарантии продавца. Если продавец отказывается подписывать договор с условиями о гарантии, то это тревожный сигнал и от сделки лучше отказаться.

Фокус с исчезновением продавца

Иногда случается так, что продавец, заключив предварительный договор и получив аванс или задаток, перестаёт выходить на связь. Если предварительный договор легитимен и факт двойной продажи исключён, покупатель, теоретически может вернуть свои деньги обратившись в суд. Если срок действия договора ещё не истёк и желание купить именно эту квартиру не пропало, суд может обязать продавца выполнить свои обязательства по предварительному договору и заключить договор основной. Если, конечно, получится найти пропавшего продавца.

Фокус с неожиданным обременением

Этот риск остаётся общим для предварительного и основного договора. Купив квартиру, гражданин может с удивлением обнаружить, что она имеет обременение. Например, находится под залогом или фигурирует в договоре долгосрочного найма.

Перед покупкой можно и нужно заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники жилья и основные виды обременения если они есть. Но собственник не обязан регистрировать ряд обременений, например, договор найма заключенный сроком до двенадцати месяцев. Недобросовестный продавец перед самой продажей может сдать квартиру в аренду на одиннадцать месяцев. Получить депозит, полную или частичную арендную плату и исчезнуть после продажи оставив покупателя один на один с квартирантами.

Также есть вероятность того, что квартира находится под арестом или является объектом имущественного спора.

При составлении предварительного договора покупатель должен настаивать на внесении гарантийного пункта, согласно которому, продавец ручается, что на квартире нет каких-либо обременений и он обещает, что они не появятся до заключения основного договора. Здесь же нужно указать штраф, который должен выплатить продавец в случае нарушения этого пункта и возможность покупателя отказаться от основной сделки, если он выявит данные нарушения.

Как обезопасить себя при заключении предварительного договора

Чтобы минимизировать риски при заключении предварительного договора, необходимо заручиться поддержкой юриста и проявить максимум внимания.

Если продавец своим поведением или разговорами внушает опасения, его можно изучить лучше с помощью открытых источников. Найдите профили человека в социальных сетях, посмотрите на какие группы он подписан, что публикует и репостит, о чём пишет, что пишут друзья и знакомые на его стене.

Также можно заранее поинтересоваться не является продавец банкротом или лицом на определённой стадии банкротства. Это можно сделать с помощью сайта Единого Федерального Реестра Сведений о Банкростве. На сайте Федеральной Службы Судебных Приставов можно узнать есть ли у продавца крупные долги.

Хорошим источником полезной информации является выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН). Здесь можно найти данные о всех актуальных собственниках жилья и большей части обременений, которые могут лежать на квартире. Получить такую выписку можно онлайн на сайте Росреестра или на Госуслугах.

Солидную часть рисков предварительного договора отсечёт привлечённый к его составлению юрист. Он составит договор грамотно и включит в него пункту о гарантиях продавца и его ответственности. Самостоятельно составлять договор по образцам из Интернета не надо. Доверчиво принимать форму договора составленного продавцом тоже рискованно.

Если предварительный договор касается продажи доли в квартире или доме, стороны обязаны зарегистрировать его у нотариуса. Однако юристы советуют регистрировать у нотариуса договор даже в тех случаях, когда закон этого не требует.

Составляя предварительный договор, покупатель должен включить в него пункт о форс-мажорных обстоятельствах, которые освобождают его от исполнения условий договора. Это позволит избежать штрафных санкций, но причины должны быть действительно уважительными: стихийное бедствие, внезапная тяжелая болезнь, отказ банка в выдаче ипотеки на покупку этой квартиры и т. д.

Аванс или задаток необходимо передавать исключительно под расписку. В ней необходимо указать кто, кому, за что и сколько заплатил, поставить дату и подписи сторон. Надёжнее всего оформлять расписку у нотариуса.