Ипотека: как избежать переплат и сэкономить на процентах

Кризис, маячащая впереди перспектива инфляции и падение покупательной способности — хороший повод освежить познания в области персональной экономики. Например, вспомнить способы сэкономить на процентах по ипотеке и понять куда уходят деньги.

Откуда берутся переплаты

Берёшь чужие и на время, отдаешь свои и навсегда. Да ещё и с процентами. Именно проценты являются основной причиной переплаты по ипотечному кредиту. Сам размер переплаты зависит от трех основных факторов:

• процентной ставки;
• срока кредитования;
• размера первоначального взноса.

Чем дольше срок и выше ставка, тем больше денег придется выплатить заемщику за использование кредита. Казалось, выход очевиден: рассчитывайся с долгом быстрее и сокращай переплату. Но большинство заемщиков не могут себе позволить досрочное погашение ипотеки без существенного ущерба для бюджета семьи.

Согласно информации от АО «Дом.РФ», средний срок выплаты ипотеки на территории Российской Федерации составляет примерно восемнадцать с половиной лет. Средняя сумма ипотечного кредита составляет около двух с половиной миллионов рублей. Но это общая температура по палате. Например, в Москве крайне сложно найти квартиру за 2.5 млн руб.

Чтобы наглядно продемонстрировать появление переплаты, рассмотрим конкретный пример. Так для покупки однокомнатной квартиры от компании А101 Андрею, согласно ипотечному калькулятору на сайте застройщика, понадобится примерно 4 400 000 рублей. Ему удалось накопить только 880 000, что равняется 20% от стоимости покупки. При таком первоначальном взносе, Андрею нужно ещё 3 520 000 рублей. Эти деньги он берет в банке под 7.9% годовых.

Чтобы погасить этот кредит, семья Андрея вынуждена в течение десяти лет ежемесячно выделять из своего бюджета 42 500 рублей. Получается, что за год отчисления составят 510 000 рублей, а за весь срок кредита — 5 100 000 руб.

Если выплаты по этому кредиту с таким же процентом растянуть на среднестатистические восемнадцать лет, то сумма ежемесячных выплат снизится до 30 600 рублей. За год сумма отчислений составит 367 200 рублей, а за восемнадцать лет Андрей отдаст банку 6 609 600 рублей. То есть, по сравнению с десятилетним сроком выплат, переплата составит немногим более полутора миллионов рублей.

При этом понятно, что ежемесячная выплата в размере 30 600 рублей комфортнее, чем 42 500 рублей. За этот комфорт и приходится платить.

Как избежать переплат

Самый простой ответ — никак. Наличие процента по кредиту подразумевает под собой переплату: заемщик всегда отдает больше, чем берет. Но есть способы позволяющие минимизировать переплату по ипотечному кредиту. И все они связаны с размером тела кредита, процентной ставкой и сроками погашения.

Как уменьшить тело ипотечного кредита

Тело кредита, это объем заемных средств без учета процентов за их использование. В нашем примере это те самые 3 520 000 рублей, которых Андрею не хватило для покупки квартиры в новостройке. Тело кредита можно уменьшить двумя способами:

• увеличением суммы первоначального взноса;
• дифференцированными платежами.

Андрею выгодно собрать как можно больше денег для первоначального взноса: одолжить без процентов у родственников и знакомых, взять ссуду под процент меньше ипотечного, продать «что-нибудь ненужное». Если у Андрея получится собрать хотя бы 25% от стоимости квартиры, то тело кредита составит примерно 3 300 000 руб. против 3 520 000 руб. За восемнадцать лет Андрей выплатит 6 199 000 руб., сэкономив 410 000 рублей.

С дифференцированными платежами несколько сложнее. Эта схема выплат при которой гасят сначала тело кредита, а потом накопившиеся проценты. При этом:

• каждый последующий платеж немного меньше предыдущего;
• общий процент по кредиту постоянно уменьшается, так как уменьшается его тело.

Условия соблазнительные, но банкам такой подход невыгоден, поэтому дифференцированный платеж по ипотечному кредиту — редкое явление. То же самый Сбербанк отказался от этой схемы погашения еще в 2011 году.

Как уменьшить срок ипотечного кредита

Если у заемщика есть возможность ежемесячно выплачивать больше, чем указано в договоре, то этой возможностью необходимо воспользоваться. Это называется опережающие темпы платежей. При этом необходимо поставить банк в известность о том, что вы собираетесь опередить график платежей. В противном случае банк будет списывать деньги с ипотечного счета согласно заключенному договору.

Увеличение ежемесячного платежа хотя бы на десять тысяч рублей позволит значительно сократить срок возвращения кредита и переплату за его обслуживание.

Как уменьшить процент по ипотечному кредиту

Если ипотека уже оформлена и часть долга погашена, покупателю доступна только одна опция — рефинансирование ипотечного кредита.

В этом случае заемщик ищет банк с наиболее выгодным процентом и обращается к нему с заявлением о рефинансировании ипотеки. Новый банк выдает заемщику кредит с помощью которого тот досрочно гасит свои обязательства перед старым банком. Теперь он должен другому банку и на новых условиях.

Какие льготы и субсидии доступны ипотечникам

Это зависит от конкретного ипотечника. Из самых известных программ господдержки можно выделить:

• материнский капитал;
• военную ипотеку;
• сельскую ипотеку;
• дальневосточную ипотеку;
• субсидии для врачей и учителей.

К сожалению, далеко не всегда эти программы работают как задуманы. К тому же, далеко не каждый человек решится переехать из съемной квартиры в Москве в собственный дом на Дальнем Востоке или в Мордовии.

Не так давно, в рамках спасения строительной индустрии, правительство и банки запустили программу ипотечного кредитования под льготные 6.5% годовых и это действительно интересная возможность, которой стоит воспользоваться.