Дети и сделки: права несовершеннолетних владельцев недвижимости

С появлением материнского капитала, количество несовершеннолетних собственников долей жилой недвижимости резко возросло. И пусть несовершеннолетний не может полноценно распоряжаться своей собственностью, определенные права у него есть и органы опеки зорко следят за их соблюдением.

Границы дееспособности

В норме, до достижения восемнадцатилетнего возраста, все важные решения за ребенка принимает его опекун. Зачастую, к решению вопросов связанных с недвижимым имуществом, подключаются органы опеки, которые могут запретить ту или иную операцию, если видят в ней признаки нарушения прав несовершеннолетнего.

В период с четырнадцати до восемнадцати лет, подросток вступает в фазу частичной или неполной дееспособности. Имея на руках собственный паспорт, он уже может ставить свою подпись под документами но только с согласия своих законных опекунов или родителей. Но из этого правила есть одно исключение. Сочетавшись браком до достижения совершеннолетнего возраста, гражданин становится полностью дееспособным и может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью.

Потенциальные сложности при участии несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

По закону, если ребёнку, на момент заключения сделки, исполнилось десять лет, он может выражать свое мнение о предстоящей сделке с недвижимостью долей в которой он владеет и его мнение должно быть принято во внимание. В противном случае, ребёнок может обратиться в органы опеки. Если опека увидит в происходящем нарушение прав несовершеннолетнего гражданина, она назначит представителя, который будет защищать права ребёнка в суде. Таким образом сделка может затянуться или сорваться.

Если сделка уже прошла, ребёнок достигший возраста четырнадцати лет может оспорить её в суде. Основанием для иска может стать отсутствие письменного согласия ребёнка на сделку.

В любом случае, покупка квартиры, долей в которой владеет несовершеннолетний, проходит через органы опеки, что может усложнить и замедлить сделку. Кроме того, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, родители обязаны оформить для них постоянную регистрацию по другому адресу.

Нотариус и сделки с участием несовершеннолетних собственников

Все сделки с жилой недвижимостью, где фигурируют несовершеннолетние собственники проходят с привлечением нотариуса. Нотариус, как лицо уполномоченное государством, бдительно наблюдает за чистотой сделки и следит за исполнением связанных с ней законов.

Обеспечивая чистоту сделки, нотариус проверяет:

• наличие разрешения на сделку от органов опеки;
• наличие доли несовершеннолетнего в уже приобретенном жилье, куда он переедет после сделки;
• полномочия законных опекунов или родителей несовершеннолетнего участника сделки;
• дееспособность участников сделки с обеих сторон.

Если, по результатам проверки, нотариус выявит факты нарушения прав несовершеннолетнего собственника, то, даже несмотря на наличие разрешения от органов опеки, он должен отказать в сопровождении сделки и подтверждении ее легального статуса.

Стоит отметить, что по закону несовершеннолетние граждане освобождены от платы за услуги правового и технического характера пропорционально участию в сделке.

Разрешение органов опеки на сделки с жильем

Сделку с жильем, долей которого владеет несовершеннолетний гражданин невозможно провести без разрешения органов опеки. Выдают такое разрешение в тех случаях, если родителям необходимо сменить место жительства или семья остро нуждается в улучшении жилищных условий. Для получения распоряжения, нужно соблюсти два условия:

• несовершеннолетний должен получить долю в новом объекте жилой недвижимости;
• эта доля не должна быть меньше отчуждаемой.

Еще до заключения сделки ребенку следует оформить постоянную регистрацию по новому адресу проживания. Обратите внимание: ребенка можно зарегистрировать только по тому адресу, где зарегистрирован хотя бы один из родителей или опекунов.

Пересмотр результатов сделки после достижения ребенком совершеннолетия

Если в процессе заключения сделки были нарушены права несовершеннолетнего, например, не получено его согласие на сделку, он может оспорить её результаты. Для этого не обязательно ждать совершеннолетия — инициировать процесс можно начиная с четырнадцатилетнего возраста. Хорошими основаниями для подачи иска могут стать:

• заключение сделки без письменного согласия несовершеннолетнего владельца доли;
• фактическое ухудшение жилищных условий после сделки;
• эквивалентное несоответствие полученной и отчуждаемой долей.

Срок исковой давности по таким заявлениям исчисляется с того дня, когда несовершеннолетний собственник узнал о нарушении своих прав. Ожнако в этих случаях действует презумпция добросовестности родителей/опекунов. То есть, суд считает, что родители/опекуны действовали в интересах ребёнка до тех пор, пока не доказано обратное.