Как заключить и расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Андрей и Маша взяли в ипотеку квартиру, успели погасить кредит на пятьдесят процентов, но, из-за изменившихся обстоятельств, решили её продать. Они нашли покупателя, который согласен выплатить аванс в размере оставшейся суммы долга — это позволит снять с квартиры обременение и продать её не нарушая закона. Осторожный покупатель требует гарантий безопасности отложенной сделки — заключения предварительного договора.

Что такое ДПКП и в каких случаях он нужен

Юридически договор предварительной купли-продажи является обещанием участия в грядущей сделке. Он предусматривает штрафы и судебные санкции за несоблюдение условий и является страховкой на случай, если продавец или покупатель в одностороннем порядке передумает заключать основной договор.

Однако договор предварительной купли-продажи не выступает железной гарантией того, что объект недвижимости будет продан. Так, ПДКП не страхует продавца от несчастных случаев, а недвижимость от форс-мажоров или стихийных бедствий. Но, в отличие от устных договоренностей, предварительный договор является действенным инструментом давления на продавца в последний момент решившего не подписывать договор основной. Он имеет юридическую силу и является веским аргументом в суде.

Это значит, что имея на руках подписанный предварительный договор купли-продажи, покупатель через суд может принудить продавца к продаже квартиры на описанных в договоре условиях. К заключению предварительного договора прибегают в тех случаях, когда продавец по каким-то причинам не может сразу продать квартиру. Например, если она временно находится под обременением, объект ещё не построен или семья продавца не определилась с новым местом жительства.

Как составляют предварительный договор купли-продажи недвижимости

К составлению таких важных документов необходимо привлекать квалифицированных юристов. В некоторых случаях предварительный договор принято заверять нотариально. Например, если продают не всю квартиру, а одну или несколько долей. Однако никто не запрещает подстраховаться и нотариально заверить предварительный договор даже если по закону этого не требуется.

Обещая заключить сделку в будущем, стороны заранее закрепляют условия и ответственность, если она не состоится. Поэтому в предварительном договоре необходимо отразить:

• существенные условия сделки;
• предмет договора;
• условия расчета сторон;
• ответственность сторон.

Под существенными условия предварительного договора подразумевают предмет сделки. В отличие от обычного договора, цену объекта можно не указывать, но это необязательное условие. Стороны могут закрепить в договоре все условия, какие посчитают нужными. Помимо цены, это сроки сделки и ответственность сторон.

Обратите внимание: предметом договора считают не саму недвижимость, а факт её передачи покупателю от продавца. При этом недвижимость может существовать (квартира в сданной новостройке) или не существовать (строящийся частный дом). Главное, чтобы по описанию объекта в договоре было четко и однозначно понятно о каком объекте идёт речь. Здесь же закрепляют условия продажи.

Так для описания существующей недвижимости используют кадастровый номер, почтовый адрес и площадь помещения. Для однозначного обозначения недостроенного частного дома указывают кадастровый номер земельного участка на котором его возводят, назначение строения (жилой дом), предполагаемую по окончании строительства площадь дома.

Очень часто предварительный договор является основанием для получения аванса или задатка. В этом случае обязательно необходимо включить в договор пункт о расчёте сторон. В нем указывают объем платежа, срок и способ его передачи. При этом очень важно различать аванс и задаток. Если покупатель откажется от сделки, он получит аванс обратно, но задаток вернуть не сможет. Если от сделки откажется продавец, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.

Договор предварительной купли продажи заключают для того,чтобы любая из сторон не смогла впоследствии безболезненно отказаться от сделки. Подобный исход закрепляют в части об ответственности сторон. Призвать участника договора к ответственности можно в том случае, если он уклоняется или напрямую отказывается от заключения обычного договора. Вторая сторона может через суд заставить первую подписать договор и возместить сопутствующие убытки.

При этом, предварительный договор имеет срок действия установленный подписавшими сторонами. Если срок не указан, то договор действует один год со дня подписания. Помимо истечения срока годности, предварительный договор перестает действовать после заключения основного договора или взаимного расторжения.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи

В предварительном договоре можно предусмотреть случаи при которых стороны могут его расторгнуть без штрафных санкций или с минимальными потерями. Обычно это непредвиденные ситуации, когда:

• покупателю не одобрили ипотеку;
• юристы покупателя выявили проблемы с документами на квартиру, например, нашли не узаконенную перепланировку;
• надзорные органы, в рамках законодательства, препятствуют продаже квартиры.

Кроме того, покупатель может и должен подстраховать себя на случай недобросовестности продавца. для этого в договоре предусматривают отдельный пункт грозящий провидцу штрафными санкциями в том случае, если ему заранее известны объективные причины препятствующие продаже квартиры или дома.

Заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости, покупатель добровольно принимает ряд рисков. Например, он может потерять задаток, купить жилье с обременением, стать невольным участником двойной продажи жилья или иной мошеннической схемы. Подробнее об этом поговорим в следующем информационном материале.