Новое в ипотеке, законах и льготах: дайджест изменений на рынке жилья в июле 2026-го

Второй месяц нынешнего лета станет временем больших перемен на рынке недвижимости. В июле 2026-го вступает в силу целый ряд нововведений, которые так или иначе затрагивают жилищную сферу. Расскажем подробнее, чего ждать участникам рынка жилья после 1 июля 2026 года.

Сразу несколько новостей в начале месяца касаются сегмента ипотечного кредитования. Долгое время и банки, и застройщики, и потенциальные покупатели квартир в новостройках ждали решения властей об изменениях условий «Семейной ипотеки». На днях в Кабмине рассказали, как будут выдавать такие кредиты до 1 октября. Также нововведения коснутся условий выдачи кредитов по рыночным программам и оценке долговой нагрузки потенциальных заемщиков. Разберем по порядку.

Что будет с «Семейной ипотекой»?

Многие эксперты рынка ожидали, что уже с 1 июля 2026-го кредиты в рамках госпрограммы «Семейная ипотека» будут выдавать с дифференцированной ставкой (чем больше детей – тем ниже проценты), ограничением срока субсидирования и новыми лимитами. Однако пока все остается по-прежнему.

«По поручению Президента мы продолжаем работать над обновлением правил программы. Было много обсуждений, но могу сказать, что с 1 июля ничего не изменится, пока условия остаются прежними, - сообщил в своем канале в Максе вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. - Важно принять взвешенное решение, дать время и гражданам, и застройщикам, и банкам успеть подготовиться к изменениям программы».

Внесение изменений в условия выдачи кредитов по «Семейной ипотеке» отложили до 1 октября 2026 года. Эксперты считают, что такое решение властей будет поддерживать спрос жилье в новостройках. Люди, опасаясь перемен, будут стремиться успеть до осени оформить льготный кредит. Так уже было, когда власти откладывали завершение программы массовой льготной ипотеки. Правда ажиотажного спроса на «первичку» и «семейную ипотеку» тоже не ожидается. Этому мешают непростая экономическая ситуация, рост доступности рыночных ипотечных программ, по которым можно купить вторичное жилье, и высокие цены на новостройки. Так, по оценкам Центробанка, квартиры от застройщиков стоят на 9 – 18% дороже аналогичных вариантов на вторичном рынке.

Где можно будет купить «вторичку» по льготной ипотеке?

С 1 июля 2026 года изменен перечень населённых пунктов, жители которых вправе оформить «Семейную ипотеку» и «Дальневосточную и арктическую ипотеку» на «вторичку».

В ДОМ. РФ сообщили, что такая возможность появилась у жителей 886 городов в 83 регионах страны. В список добавили 13 новых городов из 12 регионов. Одновременно из перечня исключили 18 городов, расположенных в разных субъектах РФ. Получить точную информацию о том, входит ли ваш населенный пункт в этот список в настоящий момент можно на сайте оператора программы — компании ДОМ.РФ. Для этого достаточно ввести название своего населенного пункта специальном разделе. 

Программа «Дальневосточная и арктическая ипотека» тоже получила обновление: число доступных городов выросло до 92 в 19 регионах. В перечень вошли два новых населённых пункта — Арсеньев (Приморский край) и Новодвинск (Архангельская область).

Добавим, списки городов, где льготные кредиты выдают на покупку «вторички», обновляют раз в полгода. Такая мера господдержки вводится в тех населенных пунктах, где практически нет новостроек.

«Мы регулярно актуализируем перечень городов, в которых отсутствует достаточный объем предложения нового жилья. В этих городах семьи могут улучшить свои жилищные условия приобретая квартиры на вторичном рынке, — рассказала управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова. - На приобретение вторичного жилья в городах с низкими объемами строительства уже оформлено свыше 17,3 тыс. кредитов на общую сумму 59,4 млрд рублей».

Новые требования к оценке рисков и кредитной истории заемщика

Отразятся на рынке ипотеки и жилья также ряд решений Центробанка. В частности, с 1 июля и до конца III квартала 2026 года, для банков введены обновлённые макропруденциальные лимиты (МПЛ) по потребительским, ипотечным и автокредитам.

• Новостройки. Для кредитов заёмщикам с ПДН выше 80% или с первоначальным взносом ниже 20% лимит снизили с 7% до 5%.
• Вторичный рынок. Доля кредитов при ПДН выше 80% сократилась с 20% до 15%.
• ИЖС. Впервые установили лимит: для заёмщиков с ПДН выше 50% — не более 28%, а для тех, у кого ПДН выше 80%, — не более 3% (ранее было 10%).
• Другие сегменты. Ужесточили лимиты и для нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости и авто.

В Банке России заявили, что эта мера должна сдержать наращивание кредитного портфеля за счёт заёмщиков с высокой долговой нагрузкой. На практике это значит, что банкам станет менее выгодно выдавать кредиты людям с высокой долговой нагрузкой или маленьким первоначальным взносом. Вероятность отказа по таким заявкам выросла.

Другой момент, который может усложнить процедуру оформления займа на покупку жилья, связан с изменением алгоритма расчета показателя долговой нагрузки (ПДН). С 1 июля ЦБ РФ ввёл дисконтирующий коэффициент 10%. Теперь, при оценке неподтверждённых доходов потенциальных заемщиков (например, от вкладов или ценных бумаг) банк может учитывать лишь 90% от заявленной суммы. При этом будет действовать дополнительное ограничение — показатель не должен превышать региональный уровень, зафиксированный Росстатом. Это приведет к тому, что часть заявок на ипотеку вообще получит отказ из-за недостаточной суммы дохода, а другие — могут одобрить меньшую сумму кредита. По мнению экспертов, данное нововведение затронет в первую очередь тех, чьи доходы сложно подтвердить документально, в частности, часть самозанятых, фрилансеров, индивидуальных предпринимателей и работников без официального трудоустройства.

Регистрация сделок по биометрии

С 1 июля 2026 года россияне смогут регистрировать сделки с недвижимостью в электронном формате, подтверждая личность через Единую биометрическую систему (ЕБС). Нововведение закреплено Федеральным законом от 07.06.2025 № 133‑ФЗ и реализовано Росреестром совместно с Минцифры России.

Главное упрощение — отменяется необходимость заранее вносить в ЕГРН отметку о возможности электронной регистрации. Для сделки достаточно наличия усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) и подтверждения личности через ЕБС. Это заметно ускоряет процесс.

Как зарегистрировать сделки по биометрии:

1. Получите подтверждённую биометрию в отделении банка из списка на сайте ЕБС, Госуслугах или сайте Банка России (нужны паспорт, СНИЛС и подтверждённая учётка на Госуслугах). В отделении снимут фото и запись голоса. Статус обновится максимум за 5 календарных дней.
2. Зайдите в сервис приобретения недвижимости на Госуслугах (для юрлиц правила прежние).
3. Пройдите проверку по лицу через веб‑камеру.
4. Подготовьте электронный пакет документов (включая договор купли‑продажи).
5. Подпишите заявления УКЭП и отправьте в Росреестр.
6. Получите выписку из ЕГРН в личном кабинете Госуслуг.

ВАЖНО!

• Срок действия подтверждённой биометрии — 5 лет, УКЭП — 12 месяцев. Статус и сроки проверяют в личном кабинете на Госуслугах, на портале ЕБС или в приложении «Госуслуги Биометрия».
• Биометрия обязательна только для физлиц.
• Данные в ЕБС хранятся в зашифрованном виде отдельно от других персональных сведений. Двойная защита (биометрия + УКЭП) снижает риски мошенничества.

В Росреестре считают, что нововведение делает электронные сделки с недвижимостью доступнее, сохраняя высокий уровень защиты прав собственников. В ведомстве добавили, что скоро сервис будет интегрирован в жизненную ситуацию «Приобретение недвижимости» на «Госуслугах».

«Сервис, с одной стороны, упростит регистрацию права собственности в онлайне, с другой стороны – станет дополнительным инструментом защиты участников сделки. При этом каждый человек может выбрать, как именно заключить сделку – дистанционно или в очном формате», – отметил вице-премьер – руководитель аппарата Правительства России Дмитрий Григоренко.

Мой дом – моя энергия

Теперь жители многоквартирных домов смогут сами обеспечивать свое жилье электроэнергией. С 1 июля 2026 года в России отменяют ограничения на установку солнечных панелей и ветрогенераторов в многоквартирных домах (МКД). Теперь жилые здания официально могут выступать в роли субъектов, генерирующих электроэнергию. Ранее действовавшее ограничение по выдаче мощности в сеть — 15 кВт — утрачивает силу.

Что даёт новый порядок жителям многоэтажек:

• разрешается передавать электроэнергию от объектов микрогенерации через общедомовое оборудование;
• за счёт собственной выработки дома смогут покрывать до трети своих потребностей в электричестве;
• прогнозируется экономия не менее 10 % на электроснабжении общего имущества;
• излишки выработанной энергии собственники смогут продавать гарантирующим поставщикам — расчёт будет идти по средневзвешенной цене оптового рынка.

Эксперты считают, что это нововведение способно заметно повлиять на экономику жилищного фонда и подход девелоперов к проектированию зданий. По оценке генерального директора СберСити Андрея Лихачёва, нововведения могут существенно изменить подход застройщиков к проектированию новых ЖК, а со временем и повседневную жизнь мегаполисов. Жильцы квартир в МКД получат возможность существенно сократить расходы на электроэнергию, а сами многоквартирные дома фактически смогут выполнять функцию мини‑электростанций.

Изменения в сфере условий жилищного кредитования и регистраций сделок отражают курс рынка недвижимости на повышение безопасности сделок, снижение рисков для всех его участников. Если вы планируете в ближайшее время купить вторичное жилье или квартиру от застройщика, обязательно изучите все нововведения, чтобы не столкнуться с подводными камнями при оформлении сделки.