Новый год – новые правила: что измениться в законах о недвижимости в 2026 году

Новый год – новые правила: что измениться в законах о недвижимости в 2026 году?

Ужесточение условий выдачи «Семейной ипотеки», изменения в порядке оплаты ЖКУ, отмена моратория на штрафы для застройщиков за срыв сроков сдачи жилья – эти и другие нововведения ждут российский рынок недвижимости в 2026 году. Кроме того, собственников жилья и тех, кто планирует его купить или продать, затронут и значительные изменения в сфере налогообложения и процедур оформления сделок. Расскажем подробнее об основных новшествах, которые наступивший год приготовил всем участникам рынка недвижимости.

Отмена моратория на штрафы для застройщиков

Первое нововведение, которое вступило в силу буквально с боем курантов, касается застройщиков жилья. С 1 января 2026 года прекращает действовать мораторий на взыскание пеней с девелоперов, которые не успели построить и передать жильё дольщикам в срок.

Мораторий был введён еще в 2022 году как временная мера для поддержки строительной отрасли в условиях санкций, дефицита материалов и рабочей силы, роста цен на товары и услуги. После этого, мораторий продлевали несколько раз. В конце 2025 года власти сочли, что данная мера поддержки уже не нужна, застройщики адоптировались к нынешним геополитическим и экономическим условиям, а вот интересы граждан все больше нуждаются в защите.

По итогам первых трех кварталов 2025 года доля жилья, сдаваемого со срывом сроков в целом по стране выросла до 42%. Это на 7 процентных пунктов больше, чем по итогам аналогичного периода 2024-го, подсчитали аналитики портала «ЕРЗ.РФ». Средний срок, на который оттягивают застройщики передачу ключей, составил 5,5 месяцев. То есть, почти половине граждан, купивших квартиру в новостройке, пришлось ждать ее почти на полгода дольше, чем планировалось. Теперь ситуация должна измениться, застройщикам снова грозят серьезные штрафы за подобные нарушения.

Чтобы потребовать от строительной компании компенсации за несвоевременную передачу жилья, дольщик должен направить застройщику соответствующую претензию. Согласно п. 2 ст. 6 закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», неустойка выплачивается за каждый день задержки ввода дома. Ее размер для физических лиц рассчитывается следующим образом: 1/150 ключевой ставки ЦБ, действовавшей в последний день срока сдачи объекта × цену квартиры × количество дней просрочки. Сумма штрафа может выйти приличная, что должно стимулировать девелоперов ускорить темпы строительства своих проектов и быть более пунктуальными.

Однако, чтобы финансовая нагрузка на застройщиков не выросла слишком стремительно, Правительство РФ ввело переходный период на весь 2026 год. То есть, неустойку за срыв сроков сдачи новостройки дольщик потребовать может, но не факт, что он сразу ее получит. В настоящий момент разрабатывается порядок предоставления рассрочек по уплате таких штрафов, чтобы снизить риск кассовых разрывов у девелоперов. 

Изменения в порядке кадастровой оценке

С 1 января 2026 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в субъектах РФ (за исключением городов федерального значения) будет проводиться с использованием Национальной системы пространственных данных (НСПД). Это должно обеспечить:

• единый алгоритм расчёта кадастровой стоимости;
• повышение точности и прозрачности оценок;
• сокращение ошибок в определении стоимости объектов.

В 2026 году по новому алгоритму планируется провести оценку земельных участков в 85 регионах России. Оценка объектов капитального строительства, зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест запланирована на 2027 год. Полученные суммы будут напрямую влиять на размер налога на имущество, который платят собственники перечисленных объектов, то есть большинство граждан нашей страны.  

Апелляционные комиссии при Росреестре

С 1 января 2026 года у граждан появляется возможность обжаловать решения о приостановке государственной регистрации прав на недвижимость в специальных апелляционных комиссиях Росреестра. Заявления можно подавать в течение 15 рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении. Это должно упростить досудебное урегулирование споров. 

Ужесточение условий выдачи «Семейной ипотеки»

Второй месяц наступившего года принесет серьезные перемены на ипотечном рынке. С 1 февраля 2026 года начнут действовать обновленные условия выдачи «Семейной ипотеки».

Теперь одна семья может оформить только один кредит по программе «Семейная ипотека». Причем созаемщиками становятся оба супруга, что исключает возможность оформить два льготных кредита (по одному на каждого из супругов). Привлекать третьих лиц в качестве созаёмщиков («доноров») запрещено.

Если же на одного из супругов ранее уже была оформлена ипотека, то шанс получить льготный кредит тоже остается. В Сбербанке рассказали, как это будет работать:

1. Если льготная ипотека на одного из супругов была оформленная до 23.12.2023, то получить новый кредит по «Семейной ипотеке» можно с супругом в качестве созаёмщика.
2. Если льготная ипотека на одного из супругов была оформлена после 23.12.2023 но до конца 2025-го, то новый льготный кредит будет доступен лишь в двух случаях:

• в семье родился ребёнок,
• прежняя льготная ипотека полностью погашена.

Кроме того, с февраля упрощается рефинансирование комбинированной ипотеки (когда часть кредита выдана по льготной ставке, а часть — по рыночной). Кредиторы обязаны предоставлять заёмщикам информацию об остатках по обоим видам кредита.

Новые правила наименования жилых объектов

С 1 марта 2026 года вступают в силу новые требования к названию жилых объектов и оформлению цифровых паспортов домов. Застройщики смогут использовать исключительно кириллические названия для жилых домов, кварталов и малоэтажных комплексов в рекламе и при привлечении средств дольщиков. Все публичные информационные материалы должны оформляться на русском языке с возможностью дублирования на языки народов России. 

Новые правила управления многоквартирными домами

В 2026 году вводится и ряд изменений в управлении многоквартирными домами (МКД):

• Для согласования действий с общим имуществом (например, установка кондиционера на фасаде) потребуется согласие большинства всех собственников, а не только присутствующих на собрании.

• Жёстко ограничивается возможность передачи общего имущества третьим лицам — теперь необходимо две трети голосов всех владельцев.

• Вводится минимальный размер доли в общей собственности — не менее 6 кв. м, чтобы избежать мошенничества с дроблением долей.

• Управляющие компании обязаны обеспечить цифровые платформы для взаимодействия с жильцами: отслеживание заявок, учёт оплаты, онлайн-учёт ресурсов в реальном времени (электричество, вода, отопление).

Изменения в лицензировании управляющих компаний

С 1 сентября 2026 года реформируется лицензирование управляющих компаний:

• Лицензии будут выдавать напрямую государственные жилищные инспекции вместо лицензионных комиссий.

• Срок рассмотрения заявок сократится с 30 до 10 дней.

• Для управляющих компаний становится обязательным наличие в штате инженера, бухгалтера и аварийно-диспетчерской службы.

Изменения в налогообложении

Помимо законов и правил, регулирующих непосредственно рынок недвижимости, в наступившем году начнут действовать и другие нормы, которые затрагивают собственников жилья и остальных участников отрасли. В частности, россиян ждет целы ряд налоговых нововведений:

• Повышение НДС. С 1 января 2026 г. ставка налога на добавленную стоимость увеличивается с 20 до 22%. Льготная ставка 10% сохраняется для социально значимых товаров (продукты питания, лекарства, детская продукция и др.). Это может отразиться на ценах на жилье в новостройках, а также на стоимости услуг в сфере недвижимости. Например, могут вырасти комиссии за услуги риэлторов, а также стоимость ремонта жилья.

• Налоговые льготы для семей с детьми-инвалидами. Теперь такие семьи смогут получить налоговый вычет при продаже квартиры и другого жилья вне зависимости от срока владения недвижимостью. 

• Налог при продаже недвижимости. С начала 2026 года, чтобы не платить налог с дохода от продажи жилья, нужно не просто владеть объектом не менее 5 лет, но срок владения должен быть непрерывным. Если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, через приватизацию или является единственным жильем, то данный срок сокращается до 3 лет, но он тоже должен быть непрерывным. 

• НДФЛ для иноагентов. Лица, признанные иноагентами, обязаны уплачивать НДФЛ при получении жилья в наследство или при продаже имущества независимо от срока владения. 

Новшества, связанные с маткапиталом

Еще ряд изменений, напрямую касающихся участников рынка жилья, затрагивают маткапитал. Во-первых, с 1 февраля 2026 года материнский капитал проиндексируют на 6,8%. Таким образом, при рождении либо усыновлении первого ребенка выплата составит 737,2 тыс. рублей, при рождении второго — 974,1 тыс. рублей. Увеличится и выплата за второго ребенка (если ранее оформляли льготу на первого, рожденного с 2020 года) — с 221,9 тыс. до 237 тыс. рублей.

Во-вторых, упрощается процедура выделения долей в жилье, которое было куплено с помощью маткапитала. С 1 января текущего года семьям не придется получать согласие банка при оформлении в общую собственность супругов и детей недвижимости, приобретенной с использованием семейного капитала. Даже если ипотека еще не погашена, и жилье находится в залоге у банка.

Благодаря этому, если семья решит продать квартиру, купленную в ипотеку с помощью средств маткапитала, супруги смогут заранее оформить нужные документы и без лишних согласований получить одобрение на сделку от органов опеки. До сих пор отсутствие оформленных долей мешало выйти на сделку по купле-продаже, особенно если в семье были несовершеннолетние дети. Нововведение упростит сделки как для продавцов, так и для покупателей.

Все перечисленные нововведения в законодательной и налоговой сферах могут существенно изменить правила игры на жилищном рынке. По заверениям властей они призваны упорядочить отношения между участниками рынка, сделать льготные программы более адресными, а все этапы заключения сделок по приобретению и продаже недвижимости более прозрачными, кроме того, повысить качество услуг по содержанию и обслуживанию многоквартирных домов. Ряд экспертов видят картину не столь оптимистично, прогнозируя рост цен на жилье и услуги. Как в реальности новшества повлияют на ситуацию на жилищном рынке, покажет наступивший 2026 год.