Застройщики в выигрыше: "эффект Долиной" изменил ситуацию на рынке первички
На ситуацию на рынке недвижимости продолжает заметно влиять так называемый «эффект Долиной», который уже привел к ощутимому перекосу спроса между первичным и вторичным жильем. Под этим эффектом понимается волна судебных разбирательств, в рамках которых продавцы квартир на вторичном рынке, нередко люди пожилого возраста, после совершения сделок пытаются их оспорить. В судах они заявляют о психологическом давлении, введении в заблуждение либо о своей недееспособности на момент подписания договора. В ряде случаев суды встают на сторону продавцов, признают сделки недействительными и возвращают жилье прежним владельцам, тогда как покупатели остаются без квартир и без выплаченных денег. Подобная практика сформировала устойчивое чувство тревоги и недоверия к операциям с физическими лицами и резко охладила интерес к вторичному сегменту.
На этом фоне первичный рынок оказался в более выигрышном положении. Ослабление доверия к «вторичке» вызвало заметный переток покупателей в новостройки, где расчеты осуществляются через эскроу-счета. Этот механизм обеспечивает высокий уровень защиты: деньги покупателя замораживаются до момента завершения строительства и официального ввода дома в эксплуатацию, что практически исключает мошеннические схемы и юридические риски. Девелоперы активно используют этот аргумент, акцентируя внимание на правовой чистоте сделок и представляя первичное жилье как безопасную и прогнозируемую альтернативу. В результате спрос на новостройки увеличился на 10–15%, что позволило застройщикам удерживать цены даже в условиях дорогой ипотеки и общего замедления рынка.
Вторичный сегмент, напротив, сталкивается с нарастающими проблемами. Число сделок сокращается из-за усложнения процедур проверки: покупатели настаивают на расширенных пакетах документов, нотариальных заверениях, дополнительных пунктах о распределении рисков в договорах. Уровень доверия к предложениям от частных собственников снизился, особенно если речь идет о квартирах, принадлежащих пожилым людям. По словам риелторов, рынок фактически парализован: сделки растягиваются на месяцы, а часть владельцев предпочитает вовсе отказаться от продажи. Это приводит к накоплению нереализованных объектов и падению ликвидности вторичного жилья.
Девелоперы используют сложившуюся ситуацию в своих интересах, что естественно. Помимо аргументов о безопасности расчетов через эскроу, они делают ставку на современные планировки, развитую инфраструктуру, гарантийные обязательства и программы trade-in, позволяющие обменять квартиру на вторичном рынке на жилье в новостройке. Увеличение спроса на первичный сегмент стимулирует запуск новых проектов и дает застройщикам возможность корректировать цены в сторону роста. По оценкам экспертов, влияние этого фактора сохранится как минимум в начале 2026 года, продолжая усиливать позиции девелоперов и ослаблять вторичный рынок.
В числе возможных долгосрочных последствий рассматривается ужесточение регулирования операций с вторичным жильем. Речь может идти о дополнительных требованиях к проверке дееспособности продавцов, а также о введении обязательного нотариального удостоверения сделок. В то же время застройщики получают пространство для расширения линейки продуктов, включая апартаменты и объекты коммерческой недвижимости. Рыночный баланс постепенно смещается в сторону первичного сегмента, где риски ниже, а стандарты качества выше. Это поддерживает темпы жилищного строительства, но одновременно ставит задачу стабилизации вторички, чтобы не допустить структурного перекоса.
