Как купить жилье по льготной ипотеке в 2025 году: обзор программ и актуальные условия

Уже в следующем году программу «Семейная ипотека» ждут серьезные изменения. Во-первых, появится ограничение: одна семья теперь сможет оформить не более одного льготного кредита, а супруги должны выступать созаемщиками. То есть, повторно никто из них оформить кредит под льготный процент не сможет. Во-вторых, в Госдуме намерены пересмотреть ставки по этой льготной программе в сторону повышения. Сейчас депутаты обсуждают закон, который введет дифференцированный подход к процентам по «Семейной ипотеке»: чем больше детей в семье – тем меньше ставка. Для семей с одним ребенком она вырастет вдвое: с нынешних 6% до 12% годовых.

На фоне предстоящих изменений и ограничений спрос на «Семейную ипотеку» растет, как и на другие программы льготного кредитования. По данным Аналитического центра ДОМ.PФ, за октябрь 2025 г. банки выдали гражданам порядка 105 тыс. кредитов на покупку жилья на общую сумму около 481 млрд рублей. Всего за месяц показатели выросли на 19%. По программам господдержкой за октябрь выдали примерно 63 тыс. кредитов, что почти на четверть (+23 м/м) больше, чем в сентябре. Сумма займов выросла на 22% за месяц и достигла отметки в 365 млрд рублей. Причем 89% всех льготных кредитов выдано по программе «Семейная ипотека». Кто и на каких условиях сегодня может оформить семейную ипотеку или купить жилье с помощью другого льготного кредита? Разберемся, какие программы ипотеки с господдержкой действуют сейчас, и какие требования они содержат.

Начнем с того, что все льготные программы субсидирует государство. Проще говоря, из бюджета банкам компенсируют разницу между рыночной ставкой по ипотеке и той, что прописана в конкретной программе. И если средняя ставка по рыночным программам жилищного кредитования на данный момент составляет 21 – 22% годовых, то по программам с господдержкой она не превышает 6%. Согласитесь, весьма льготные условия. Расскажем подробнее о возможностях оформить ипотеку с господдержкой в конце 2025 года. 

Семейная ипотека – самая популярная программа

Сегодняшний драйвер рынка жилищного кредитования – программа «Семейная ипотека». Как минимум до конца текущего года максимальная ставка по ней составляет 6% годовых. Не исключено, что в 2026-м проценты изменятся. Оформить кредит на таких льготных условиях могут только семьи с детьми, но и то не все.

Требования к заёмщикам:

• Семья с ребёнком до 6 лет (включительно);

• Семья с ребёнком-инвалидом любого возраста;

• Семья с двумя несовершеннолетними детьми, проживающая в малых городах (до 50 тыс. жителей) или в регионах с низким объёмом строительства (35 регионов, включая Алтайский край, Белгородскую область и др.).

Льготный кредит по «Семейной ипотеке» выдают на:

1. покупку квартиры в новостройке непосредственно от застройщика (по ДДУ и по договору купли-продажи);
2. покупку нового дома с земельным участком;
3. строительство частного дома с использованием эскроу-счёта;
4. покупку жилья у закрытого паевого инвестиционного фонда (ПИФ) или у Фонда развития территорий;
5. рефинансирование действующего жилищного кредита на покупку жилья от застройщика по договору купли-продажи или договору участия в долевом строительстве.

Важно! С помощью «Семейной ипотеки» нельзя купить квартиру и другое новое жилье по договору уступки прав требования по ДДУ.

С недавних пор по этой программе можно оформить ипотеку под низкий процент и на вторичное жилье. Но данная опция доступна только в тех регионах, где по данным ЕИСЖС нет строящихся многоэтажек или возводится менее 2 многоквартирных новостроек.

Условия кредитования:

1. первоначальный взнос: от 20%. Можно использовать материнский капитал.
2. срок кредита: до 30 лет.
3. максимальная сумма кредита:

• 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
• 6 млн рублей — для остальных регионов.

При этом, семьи, решившие оформить льготную ипотеку по этой программе, могут комбинировать ее с рыночными предложениями банками. На такой шаг можно пойти, если лимита по программе не хватает для покупки нужного жилья. Особенно это актуально для столичных регионов. Например, в новостройках Москвы сегодня очень сложно купить двухкомнатную квартиру или «трешку» для семьи за 12 – 14 млн рублей. Поэтому недостающую сумму можно добрать с помощью комбинирования ипотек. Но и тут есть ограничение по размеру общего кредита:

• 15 млн рублей для всех субъектов РФ,

• 30 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Например, если семья захочет купить двухкомнатную квартиру в Москве за 16 млн рублей, первоначальный взнос составит минимум 3,2 млн рублей, под льготные 6% можно оформить 12 миллионов, а недостающую сумму занять в банке в рамках рыночной программы.

В качестве первоначального взноса по «Семейной ипотеке» или для погашения части кредита можно использовать средства маткапитала. Также участники этой программы могут получить от государства 450 тыс. рублей на полное или частичное погашение ипотеки. Такая мера поддержки доступна семьям, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года появился третий или последующий ребенок.

Сельская ипотека: как купить домик в деревне и не только

Еще одна программа льготного кредитования для покупки жилья, пользующаяся большой популярностью у россиян – «Сельская ипотека». Ставки по ней даже ниже, чем по «Семейной»: не более 3% годовых. Еще один плюс программы – она доступна всем гражданам РФ, вне зависимости от семейного положения, количества детей и профессии. Правда приобрести с ее помощью можно ограниченный пул недвижимости и только населенном пункте, где проживает не более 30 тыс. человек. Разберемся, кто и на что может оформить «Сельскую ипотеку».

Что можно купить:

• жилой дом на вторичном рынке (если приобретается у физлица, то возраст дома не более 5 лет, если у юрлица либо ИП – не более 3 лет);

• строящийся жилой дом по договору купли-продажи у застройщика;

• строительство жилого дома по договору подряда на собственном или арендованном у КУГИ земельном участке;

• приобретение земли под строительство дома самостоятельно либо с привлечением подрядчика;

• покупку квартиры в таунхаусе, многоквартирном доме не выше 5 этажей в опорном населенном пункте (их список утверждают региональные власти).

Основные условия кредитования по программе «Сельская ипотека»:

• максимальная ставка - 3% годовых;

• минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости объекта недвижимости;

• предельная сумма кредита — 6 млн рублей (в некоторых регионах — до 12 млн);

• максимальный срок выплаты кредита - 25 лет.

Условия кредитования по «Сельской ипотеке» весьма привлекательны. Особенно актуальна эта программа становится на фоне роста спроса на новые частные и загородные дома. Однако, стоит помнить, что доступна она далеко не во всех селах и малых городах. Уточнить, работает ли программа в заинтересовавшем вас населенном пункте, можно на сайте Минсельхоза или в банке.

Еще один важный момент - земельный участок должен иметь целевое назначение (ИЖС или ЛПХ), то есть дача на участке в СНТ не подойдет. Купленные с помощью «Сельской ипотеки» дома нужно зарегистрировать как жилые, пригодное для постоянного проживания. Более того, там необходимо будет прописаться в течение 180 дней после оформления.

Использовать маткапитал и другие выплаты для семей в данной сфере можно также, как и при «Семейной потеке».

Кредиты на квартиры для айтишников или ИТ-ипотека

Цель данной программы – поддержка специалистов ИТ-сферы, привлечение и удержание сотрудников этой важной отрасли не только в столицах, но и в других городах страны. Отсюда вытекают и требования к заемщикам. Оформить кредит на покупку жилья по программе могут работники ИТ-компаний, расположенных в регионах РФ и аккредитованных Минцифры. Список таких организаций периодически обновляется, актуальный перечень можно найти на сайте министерства.

Важно, что ипотека для айтишников доступна не только программистам, тестировщикам и системным администраторам, но и топ-менеджерам, маркетологам, бухгалтерам, а также другим специалистам ИТ-компании. Но, работник должен быть официально там трудоустроен. Есть и другие требования:

• возраст от 18 до 50 лет;

• официальный ежемесячный доход за последние 3 месяца от 150 тыс. рублей для городов-миллионников, Подмосковья и Ленинградской областей, от 90 тыс. рублей — для остальных субъектов РФ.

Условия ИТ-ипотеки:

• максимальная ставка - 6% годовых;

• лимит суммы кредита - 9 млн рублей;

• минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости жилья;

• предельный срок кредитования - до 30 лет.

Что можно купить по ИТ-ипотеке:

квартиру в новостройке по ДДУ либо договору купли-продажи;жилой дом, построенный по ДДУ или договору подряда через эскроу-счёт;земельный участок для строительства частного дома по договору подряда с эскроу;

По данной программе не получится приобрести долю, комнату, апартаменты, «вторичку» или же квартиру в новостройке по договору переуступки. Более того, нельзя с помощью данной программы купить квартиру в новостройке в Москве или Санкт-Петербурге. Это напрямую связано с целями программы.

Важный момент! После покупки жилья по «ИТ-ипотеке» заемщик не может сразу уволиться, сменить сферу деятельности и даже работодателя. Низкая ставка будет сохраняться весь срок кредитования, если заемщик будет продолжать работать в организации, подходящей под требования программы. Если его уволят или он сам решит поменять работодателя, то айтишник должен в течение 6 месяцев после увольнения устроится в ИТ-компанию, соответствующую условиям программы. В противном случае ставку повысят до размера ключевой ставки, увеличенной на 1,5-4,5 %.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Главное в этой программе не кто может купить жилье с ее помощью, а где. Взять ипотеку всего под 2% годовых можно только в регионах Дальнего Востока и Арктической зоны.

Требования к заёмщикам:

Для дальневосточной ипотеки:

• семьи, где оба супруга не старше 35 лет;

• одинокий родитель до 36 лет с несовершеннолетним ребёнком;

• сотрудники предприятий ОПК, учителя и врачи со стажем в ДФО или Арктике от 5 лет;

• участники программы «Дальневосточный гектар».

Для Арктической ипотеки:

• участники программ «Арктический гектар» и «Повышение мобильности трудовых ресурсов»;

• медики и педагоги со стажем в арктической зоне от 5 лет;

• работники оборонных предприятий.

Что можно купить:

квартиру в новостройке;вторичное жильё в сельской местности (для «Дальневосточной ипотеки»);земельный участок под строительство дома.

Основные условия кредитования:

• ставка по кредиту – не более 2% годовых;

• максимальная сумма кредита – 9 млн рублей;

• минимальный взнос составляет 20% от стоимости недвижимости,

• срок кредита - до 20 лет;

• необходимо зарегистрироваться в купленном жилье и проживать в нем не менее 5 лет.

Программу, как и другие льготные кредиты, можно комбинировать с рыночными программами, если не хватает лимита в 9 млн рублей.

Резюме и советы тем, кто хочет оформить льготную ипотеку в конце 2025 года

Большинство действующих сегодня программ жилищного кредитования работают уже несколько лет и продлены до 2030 года. Однако они, как живой организм, реагируют на изменения в экономике и обществе. Поэтому для тех, кто решит купить квартиру или дом с помощью льготной ипотеки, есть ряд общих рекомендаций.

• Сравните программы и актуальные условия каждой: выберите ту, которая именно в данный момент соответствует вашим потребностям и возможностям (состав семьи, доход, профессия, регион и т.п.).

• Проверьте требования: убедитесь, что вы, ваши семья, доходы и компания (для ИТ-ипотеки) соответствуют условиям кредитования.

• Изучите банки, тип недвижимости и населенный пункт: не все банки, города и регионы участвуют в льготных программах, условия могут различаться.

• Проверьте свою кредитную историю, при необходимости, сделайте ее лучше (например, закройте лишние кредитные карты)

• Подготовьте документы: паспорт, справку о доходах, документы на ребёнка (для семейной ипотеки), подтверждение аккредитации компании (для ИТ-ипотеки) и др.

Перед подачей заявки рекомендуется уточнить актуальные условия в выбранном банке, так как они могут меняться. Также стоит учитывать, что с декабря 2023 года льготную ипотеку можно оформить только один раз. Поэтому к выбору программы нужно подходить очень основательно, выбирая оптимальную по требованиям, лимитам, процентам и ограничениям после покупки жилья в ипотеку.