Что такое апартаменты

Повышенная стоимость коммунальных услуг, юридический статус помещения и особый подход к налогообложению. Разбираемся вместе с вами, что такое апартаменты, стоит ли с ними связываться и почему они дешевле, чем обычные квартиры.

Жилая нежилая недвижимость

Апартаменты — вид коммерческой недвижимости. На российском рынке недвижимости они появились относительно недавно и законодательная база в отношении этого типа объектов ещё не сформирована полностью.

Листая рекламный буклет застройщика или изучая рендеры на сайте комплекса апартаментов, можно подумать, что вам предлагают обычные квартиры с необычным названием. Однако с юридической точки зрения между квартирой и апартаментами находится целая бюрократическая пропасть.

Как отличить апартаменты от квартиры

Отличия начинаются уже на уровне земли на которой стоит дом. Назначение земли можно узнать заглянув в кадастровый паспорт, который застройщик обязан предъявить вам по первому требованию. Апартаменты возводят на землях предназначенных для строительства объектов социально-делового значения или зданий гостиничного типа.

Если на сайте застройщика и в рекламе объект называют жилым комплексом, но все лоты в нём — апартаменты, это нежилой объект. Чтобы развеять сомнения, достаточно заглянуть в проектную декларацию. Здесь нас интересуют пункты «Вид строящегося объекта» и «Назначение объекта». В обоих пунктах, объект будет обозначен как нежилой. Это означает, что вы собираетесь стать владельцем коммерческой недвижимости.

Да, вы можете воспринимать её как жилую и заехать всей семьёй на ПМЖ, но государство всегда будет воспринимать апартаменты как коммерческую недвижимость со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Подытожим: источником различий квартир и апартаментов является назначение земли на которой построен объект. Если земля предназначена для жилого многоквартирного строительства, то это квартира — объект жилой недвижимости. Если земля отведена для строительства гостиницы или социально-делового объекта это апартаменты — вид коммерческой недвижимости.

Земли для строительства гостиниц и социально-деловых объектов стоят дешевле, чем земли отведённые для жилого многоквартирного строительства. Это позволяет застройщику снизить цены апартаментов на 10-30% по отношению к обычным квартирам в зависимости от числа спален. Низкую цену активно используют для привлечения большего числа потенциальных покупателей. Но в долгосрочной перспективе выгоду сводят на нет высокие налоги на коммерческую недвижимость и оплата коммунальных услуг по спецтарифу.

Основные различия апартаментов и квартир

Покупая апартаменты необходимо четко представлять последствия этого решения. Из-за юридического статуса владение апартаментами заметно отличается от владения обычной квартирой. Речь идёт о разнице в финансовой нагрузке, правах и обязанностях собственника.

Регистрация/прописка

Многие сограждане по привычке используют слово «прописка», но как таковой прописки больше нет. Теперь это называется регистрацией по месту проживания. Регистрация может быть временной или постоянной.

По закону, апартаменты являются коммерческой недвижимостью — гостиничным номером или офисом. В первом случае, владельцу доступна только временная регистрация сроком на пять лет. Через каждые пять лет временную регистрацию необходимо продлевать.

Отсутствие постоянной регистрации означает отсутствие штампа о прописке в паспорте жильца. Во-первых, это автоматически делает гражданина лицом без определённого места жительства. Во вторых, в ряде регионов, например, в Москве, право на получение государственных льгот привязано к постоянной регистрации и недоступно временно зарегистрированному гражданину.

Но в целом, временной регистрации достаточно для оформления ИНН, получения паспорта или пенсионного удостоверения. Временная регистрация дает право записать ребёнка в детский сад и школу, встать на учёт в поликлинике.

Если же апартаменты расположены на территории объекта социально-делового значения — офисном комплексе — то здесь жильцу недоступна даже временная регистрация, потому что помещение по факту является офисом.

Государственные льготы

На покупку коммерческой недвижимости не распространяются программы государственной поддержки. Это значит, что покупатель не сможет использовать средства из материнского капитала или льготные программы ипотечного кредитования.

Купив объект жилой недвижимости, гражданин может получить налоговый вычет за покупку квартиры и за проценты уплаченные по ипотеке — максимум 650 000 рублей. Лицо купившее объект коммерческой недвижимости на получение налогового вычета претендовать не может.

Налоги и коммунальные услуги

Владельцы жилой недвижимости обязаны ежегодно уплачивать соответствующий налог. По закону, он составляет 0.1% от кадастровой стоимости объекта. При этом некоторые граждане — пенсионеры, многодетные, военнослужащие и т. д. — могут платить налог по льготной ставке или не платить его вообще.

Владельцы коммерческой недвижимости ежегодно уплачивают в казну 0.5% от кадастровой стоимости объекта, если он расположен в гостиничном комплексе. А владельцы офиса обязаны платить налог в размере 2%. Федеральные и муниципальные льготы на них не распространяются.

Есть разница и в тарифах на коммунальные услуги. Их стоимость для жилья регулирует государство. Если управляющая компания устанавливает необоснованно высокие тарифы, жильцы могут обратиться за помощью в прокуратуру или антимонопольную службу. Государство призовёт к порядку нечистоплотных предпринимателей и заставит их сделать перерасчёт.

Хозяева коммерческой недвижимости оплачивают коммунальные услуги по особому тарифу. Он на 10-15% выше, чем тариф для жилой недвижимости, а точные расценки зависят, в том числе, от запросов управляющей компании и спектра услуг, которые она предоставляет. Так жильцам элитных апарт-комплексов, возможно, придётся дополнительно оплачивать услуги садовника, консьержа и частного охранного предприятия.

Выше было сказано о том, что переплаты по налогам и коммунальным услугам сводят на нет финансовую выгоду от покупки апартаментов. Но справедливости ради стоит уточнить, что происходит это лишь в долгосрочной перспективе исчисляемой десятилетиями. Например, если собственник планирует владеть объектом коммерческой недвижимости более пятидесяти лет.

Общедомовое имущество

Согласно жилому кодексу, хозяин квартиры в многоквартирном доме является совладельцем общедомового имущества. К нему относятся чердаки, подвалы, фасады, крыши, балконы, коридоры, входные группы, дворы и так далее. Любые вмешательства в общедомовое имущество возможны только с согласия собрания собственников.

Согласно постановлению Верховного Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009, подобными правами на общедомовое имущество обладают и собственники апартаментов. Но им, помимо подъездов и дворов, возможно, придётся содержать офисы, вестибюли и торговые помещения. Это не обязательные условия, но теоретически это возможно, так как законодательство регулирующее апартаменты всё ещё несовершенно.

Режим тишины и мажоритарные собственники

Апартаменты не относятся к жилой собственности, а потому на них не распространяется режим тишины. Это значит, что ваши соседи могут шуметь когда угодно и сколько угодно. Например, если в одном помещении проживает семья, а другое арендует рок-группа под репетиционную базу, то семью остаётся только пожалеть. Да, это лишь пример, но если что-то подобное возникнет в реальной жизни, у жильца не будет инструмента влияния на шумных соседей в виде положения о часах тишины.

Вторым неприятным явлением может стать наличие мажоритарного собственника — лица или компании купившей большую часть помещений в апарт-комплексе. Имея, по праву собственности, преимущество в голосованиях по решению бытовых вопросов, мажоритарный собственник, без оглядки на других жильцов, может принимать решения по благоустройству территории, распоряжаться общедомовым имуществом и так далее. Как правило, такой риск существует в зданиях социально-делового значения, которые юридически, по большей части, являются офисно-торговыми центрами.

Кому подойдут апартаменты

Помимо указанных различий, следует отметить,что:

• апартаменты могут изъять за долги даже если у семьи нет иного жилья;
• управляющую компанию обслуживающую апарт-комплекс назначает девелопер;
• владельцы апартаментов не делают взносов в фонд капитального ремонта здания, но если такой ремонт необходим, они вынуждены искать всю необходимую сумму сразу;
• на апартаменты не распространяются государственные нормативы жилой застройки и требования к прилегающей инфраструктуре.

Несмотря на свою привлекательную цену, апартаменты могут оказаться неудобным и рискованным вложением средств, если покупатель планирует самостоятельно проживать в них на долгосрочной основе. Однако если рассматривать апартаменты в качестве деловых инвестиций, то картина начинает играть новыми красками. Покупка коммерческой недвижимости для последующей перепродажи или сдачи в аренду — это хорошее решение, сулящее если не баснословную прибыль, то хороший пассивный доход.