Сделка под влиянием мошенников: как при покупке квартиры не остаться без денег и жилья
Покупка квартиры на вторичном рынке является одной из самых популярных операций с недвижимостью. Так, в октябре 2025 года, по данным Росреестра, в Москве было совершено 13,97 тысяч таких сделок, что является лучшим показателем с начал года. Выбор в пользы вторички обычно делают покупатели, которые не готовы ждать сдачу дома в эксплуатацию, или рассматривают конкретные локации, где не представлены новостройки. Еще одним весомым аргументом в пользу вторичного жилья ранее являлось отсутствие рисков не получить свою квартиру в срок, как это иногда происходит с новостройками.
Однако в 2025 году все чаще покупатели вторичного жилья стали сталкиваться с новой опасностью - так называемыми сделками под влиянием мошенников. Рост числа мошеннических операций с недвижимостью, когда продавцов (чаще всего пожилых людей) заставляют действовать под легендой «спецслужб», создал опасный прецедент в судебной практике. Даже добросовестный покупатель, тщательно проверивший все документы, может лишиться и денег, и жилья, если суд установит, что продавец был введен в заблуждение.
Что такое сделка под влиянием мошенников ?
Самым нашумевшим случаем, на примере которого легко разобраться, как именно работает данная схема, является кейс певицы Ларисы Долиной.
Квартира Долиной в центре Москвы в 2024 году была продана за 112 миллионов рублей, что значительно ниже рыночной стоимости. Как пояснила певица, на эту сделку ее вынудили пойти телефонные мошенники, которым и были переданы вырученные от продажи средства. Долина никому не рассказывала о давлении и длительном общении с неизвестными лицами, полагая, что участвует в “спецоперации” правоохранительных органов по поимке аферистов. Даже родственники, прописанные в этой квартире, ничего не знали.
Покупательницей жилья стала Полина Лурье. Суды первой и апелляционной инстанций признали сделку недействительной, вернув квартиру Долиной. Основанием стало искажение воли артистки: мошенники убедили её, что сделка будет мнимой и поможет сохранить жилье и обезопасить близких.
Юристы отмечают, что это уникальный случай — суд принял сторону потерпевшей, хотя доказательств давления не было, и опирался исключительно на искажение воли продавца. На момент написания статьи судебные разбирательства продолжаются. Однако эксперты отмечают, что этот опасный прецедент, когда покупатель потерял и деньги, и приобретенную квартиру, может побудить суды все чаще разрешать подобные споры исключительно в пользу введенных в заблуждение продавцов.
Как обезопасить себя при покупке квартиры?
На данный момент четких правовых механизмов, чтобы на 100% обезопасить себя от попадания в подобную схему, пока просто не существует. На стадии обсуждения находятся следующие законодательные инициативы:
- Обязательное нотариальное удостоверение для сделок с единственным жильем. Нотариус мог бы не просто заверять сделку, а проводить беседу с продавцом, удостоверяясь в его понимании последствий, и использовать депозитные счета для безопасного расчета.
- Подключение органов опеки для социально уязвимых категорий. По аналогии со сделками с долями детей, органы опеки могли бы давать согласие на отчуждение единственного жилья пенсионерами и инвалидами, оценивая риски.
- Создание государственного компенсационного фонда. По модели Фонда защиты прав дольщиков, такой механизм позволил бы государству выступать гарантом в подобных спорах, выплачивая компенсацию потерпевшим покупателям и получая право регрессного требования к мошенникам.
Пока же юристы рекомендуют по возможности соблюдать следующие меры предосторожности:
- обязательно выбирайте нотариальную форму сделки;
- с осторожностью отнеситесь, если продавцом выступает лицо в возрасте 65+, уточните, куда планируете переезжать текущий владелец, по возможности узнайте в курсе ли его планов родственники;
- попросите предоставить справку из ПНД;
- заключите договор титульного страхования приобретенной квартиры
Еще одним вариантом избежать рисков является выбор в пользу покупки квартиры в новостройке (например, сданной или с ближайшим сроком сдачи) вместо вторички. На данный момент большинство ЖК продаются по ДДУ с эскроу-счетом, что гарантирует сохранность внесенных покупателем средств вплоть до выдачи ключей. Выбрать проверенный вариант новостройки на портале Проновостройки вы можете на странице спецпредложений.
