Все о новостройках и жилых комплексах
Подобрать новостройку

Как проверить застройщика не выходя из комнаты

18 Декабря 2019
Как проверить застройщика не выходя из комнаты

Покупка собственной квартиры - это важное событие, которое делит жизнь на “до” и “после”. По крайней мере, если речь идет о покупке своей первой квартиры на собственные кровно заработанные деньги. И хотя введение эскроу-счетов для финансирования долевого строительства создает иллюзию финансовой безопасности, риск остаться без денег и без жилья всё же имеется.

Разбираемся вместе с вами как не дать обмануть себя красивой рекламой, выбрать надежного застройщика, минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке.

Способы проверки застройщиков

Есть всего несколько способов позволяющих узнать надежность застройщика и составить прогноз относительно строительства выбранного объекта жилой недвижимости:

  • дистанционно;
  • на месте;
  • посредством комплексного подхода.

В первом случае, потенциальному дольщику понадобятся:

  • компьютер или смартфон с выходом в Интернет;
  • личная внимательность;
  • знание особенностей работы бюрократической машины.

Документы застройщика

Прежде всего необходимо зайти на сайт интересующего объекта или застройщика и проверить его на наличие учредительных документов:

  • устава;
  • выписки из ЮГРЛ;
  • свидетельства о регистрации;
  • свидетельства о постановке на налоговый учёт.

Добросовестному девелоперу скрывать нечего: электронные копии всех документов находятся на сайте и доступны для просмотра и скачивания. Их наличие - хороший обнадеживающий сигнал. Отсутствие, хоть и может насторожить, приговором не является.

Не поленитесь зайти на сайт Федеральной Налоговой Службы. Там можно получить дополнительную информацию о застройщике: дату регистрации, сведения об уставном капитале и учредителях, юридический адрес и так далее. Если ИНН организации неизвестен, придется искать по названию. В этом случае морально приготовьтесь к долгому поиску из-за особенностей работы поискового фильтра.

Финансовое состояние и репутация застройщика

Коммерческую тайну вам никто не откроет, но есть способ узнать кое-что из открытых источников. Так, на сайте арбитражного суда можно выяснить, не пытаются ли компании обанкротить по суду.

С репутацией несколько сложнее. Растущая активность репутационных агентств, отчаянно демпингующих фрилансеров-одиночек и ангажированных “лидеров мнений” подрывает доверие к отзывам в Интернете. Но есть и сложный обходной путь позволяющий потенциальному дольщику составить свое мнение о застройщике.

Для этого необходимо поднять информацию о его предыдущих объектах строительства за последние несколько лет. В первую очередь нас интересуют старые форумы и сообщества дольщиков в которых будущие жильцы данных объектов знакомились, обменивались своими проблемами и методами их решения.

Читая треды на таких форумах можно понять:

  • насколько гладко проходили процессы строительства и сдачи объекта;
  • были ли у дольщиков конфликты с девелопером;
  • по какому поводу происходили ссоры;
  • чем они заканчивались;
  • каково общее мнение жильцов о сданном объекте.

Конечно, на подобных форумах бывают и “засланные” пользователи, чья цель - сформировать “правильное” мнение, но местные, как правило, быстро вычисляют “засланных” и отправляют их в бан.

Документы объекта

По закону, строительство объектов жилой недвижимости невозможно без наличия определенных документов. Главными из них являются:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация.

Более того, наличие ссылки на эти документы обязательны для сайтов рекламирующих объекты жилого строительства. Если на сайте объекта их нет - это крайне дурной знак.

Разрешение на строительство выдают городские власти после проверки застройщика и внимательного изучения проектной декларации. Проектную декларацию составляет сам застройщик. По сути, это дорожная карта проекта в которой отражены наиболее важные моменты строительства:

  • расположение стройки;
  • данные о застройщике, включая информацию о его работе за последние три года;
  • сроки строительства;
  • тип дома;
  • используемые при строительстве материалы;
  • информация о праве собственности или договоре на аренду земельного участка.

Особое внимание необходимо уделить пункту, описывающему финансовые риски проекта. Там должны быть отражены: приблизительная стоимость проекта и структура финансирования. Если большая часть расходов на проект обеспечивается за счет заемных банковских средств, строительство можно считать относительно надежным. оно не зависит от количества дольщиков и не остановится, если квартиры в недостроенном объекте внезапно перестануть пользоваться спросом.

Если проект реализуется уже в рамках новой схемы финансирования - посредством применения эскроу-счетов - этот пункт можно игнорировать. Он, так или иначе, финансируется за счет банковского кредита.

Отдельно следует рассмотреть сроки строительства. В некоторых случаях, ради привлечения большего числа дольщиков, девелоперы назначают заведомо нереальные сроки сдачи объекта. Здесь следует четко понимать, что срок строительства зависит от: этажности, применяемой технологии, региона строительства.

Дольше всего возводят кирпичные дома. Срок строительства здесь может составлять от двух с половиной до четырех лет. Строительство монолитно-каркасного дома занимает полтора-два года. На строительство панельного дома может потребоваться до семи месяцев до двух лет. Такой разлет сроков объясняется климатическими условиями. В северных регионах страны он существенно больше из-за количества морозных дней в году, которые препятствуют бетонным работам. Если заявленный в рекламе или проектной декларации срок строительства отличается от реального - это ещё один повод насторожиться.

Прогресс строительства

Если девелопер регулярно выкладывает фотографии со стройки или, с помощью вебкамеры, организовал прямую трансляцию, то это хорошая возможность узнать как продвигается строительство.

Изучите фотографии опубликованные за последние несколько месяцев - это поможет составить мнение о динамике строительства. Трансляцию с веб-камеры смотрите долго и внимательно, отмечая особо примечательные моменты. Иногда недобросовестные застройщики вместо трансляции публикуют закольцованное видео длинной в две-пять минут. Будьте внимательны и вас не обманут.

Проверка застройщика с помощью открытой информации из сети Интернет потребует большого количества времени, но позволит сформировать первичное впечатление о компании, ее финансовом положении и серьезности намерений. Для составления полной картины придется лично посетить офис продаж, пообщаться с представителями девелопера и изучить ряд важных документов. Подробнее об этом портал «Проновостройки.ру» расскажет в отдельном материале. Следите за обновлениями.