Все о новостройках и жилых комплексах
Подобрать новостройку

Как проверить застройщика не выходя из комнаты

18 Декабря 2019
Как проверить застройщика не выходя из комнаты

Покупка первой квартиры — важное событие, которое делит жизнь на “до” и “после”. И хотя введение эскроу-счетов для финансирования долевого строительства создает иллюзию финансовой безопасности, риск остаться без денег и без жилья всё же есть. Разбираемся вместе с вами как не обмануться красивой рекламой, выбрать надежного застройщика и минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке.

Способы проверки застройщиков

Есть несколько способов узнать надежность застройщика и составить прогноз относительно строительства выбранного жилого комплекса:

  • дистанционно;
  • на месте;
  • посредством комплексного подхода.

В первом случае потенциальному дольщику понадобятся:

  • компьютер или смартфон с выходом в Интернет;
  • личная внимательность;
  • знание особенностей работы бюрократической машины.

Документы застройщика

Зайдите на сайт интересующего объекта или застройщика и проверьте учредительные документы:

  • устав;
  • выписку из ЮГРЛ;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учёт.

Добросовестному девелоперу скрывать нечего: электронные копии всех документов находятся на сайте, доступны для просмотра и скачивания. Если они есть, то это хороший признак. Отсутствие может насторожить, но окончательным приговором не является.

Не поленитесь зайти на сайт Федеральной Налоговой Службы. Там можно получить дополнительную информацию о застройщике: дату регистрации, сведения об уставном капитале и учредителях, юридический адрес. Если ИНН организации неизвестен, придется искать по названию. Из-за особенностей работы поискового фильтра поиск будет долгим.

Финансовое состояние и репутация застройщика

Коммерческую тайну никто не откроет, но есть способ узнать кое-что из открытых источников. Так, на сайте арбитражного суда можно выяснить, не пытаются ли компанию обанкротить по суду.

С репутацией несколько сложнее. Растущая активность репутационных агентств, фрилансеров-одиночек и ангажированных «лидеров мнений» подрывает доверие к отзывам в Интернете. Но есть обходной путь, который позволит потенциальному дольщику составить мнение о застройщике.

Поднимите информацию о предыдущих объектах застройщика за последние несколько лет. В этом помогут старые форумы и сообщества дольщиков, где будущие жильцы знакомились, делились проблемами и методами их решения.

Читая форумы можно понять:

  • насколько гладко проходил процесс строительства и сдачи объекта;
  • вступали ли дольщики в конфликты с девелопером;
  • по какому поводу происходили ссоры;
  • чем они заканчивались;
  • каково общее мнение жильцов о сданном объекте.

На подобных форумах бывают и засланные пользователи, чья цель — сформировать негативный образ застройщика, но местные быстро разоблачают засланных и отправляют их в бан.

Документы объекта

По закону нельзя стоить жильё без наличия определенных документов. Главные из них:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация.

Ссылки на эти документы обязательны для сайтов, которые рекламируют и продают объекты жилого строительства. Если ссылок на проектную декларацию и разрешение на строительство нет, то это крайне дурной знак.

Разрешение на строительство выдают городские власти после проверки застройщика и изучения проектной декларации. Проектную декларацию составляет сам застройщик. Это дорожная карта проекта в которой отражены наиболее важные моменты строительства:

  • расположение стройплощадки;
  • данные о застройщике, включая информацию о его работе за последние три года;
  • сроки строительства;
  • тип дома;
  • стройматериалы, которые застройщик планирует использовать;
  • информация о праве собственности или договоре на аренду земельного участка.

Особое внимание необходимо уделить пункту, где описаны финансовые риски проекта. Там нужно найти приблизительную стоимость проекта и структуру финансирования. Если большую часть расходов на проект покрывают заемные банковские средства, строительство можно считать относительно надежным. Оно не зависит от количества дольщиков и не остановится, если квартиры в недостроенном объекте внезапно перестануть покупать.

Если проект реализуют в рамках новой схемы финансирования — посредством применения эскроу-счетов — этот пункт можно игнорировать. Значит стройку финансируют за счет банковского кредита.

Отдельно следует рассмотреть сроки строительства. Иногда, ради привлечения большого числа дольщиков, девелоперы озвучивают заведомо нереальные сроки сдачи объекта. Следует понимать: срок строительства зависит от этажности, технологии и региона.

Дольше всего возводят кирпичные дома. Срок строительства здесь лежит в диапазоне от двух с половиной до четырех лет. Строительство монолитно-каркасного дома занимает полтора-два года. На строительство панельного дома потребуется от семи месяцев до двух лет. Такую разницу сроков строительства можно объяснить климатическими условиями. В северных регионах страны строят дольше из-за большого количества морозных дней в году, когда нельзя заниматься бетонными работами. Если заявленный срок строительства отличается от реального — это ещё один повод насторожиться.

Прогресс строительства

Если девелопер регулярно выкладывает фотографии со стройки или, с помощью веб-камеры, организовал прямую трансляцию, то это хорошая возможность узнать как продвигается строительство.

Изучите фотографии опубликованные за последние несколько месяцев — это поможет составить мнение о динамике строительства. Трансляцию с веб-камеры смотрите долго и внимательно, отмечая особо примечательные моменты. Иногда недобросовестные застройщики вместо трансляции публикуют закольцованное видео длинной в две-пять минут. Будьте внимательны и вас не обманут.

Проверка застройщика с помощью открытой информации из сети Интернет потребует большого количества времени, но позволит сформировать первичное впечатление о компании, ее финансовом положении и серьезности намерений. Для составления полной картины придется лично посетить офис продаж, пообщаться с представителями девелопера и изучить ряд важных документов. Подробнее об этом портал «Проновостройки.ру» расскажет в отдельном материале.