На что обратить внимание в офисе застройщика

Покупка собственной квартиры - это важное событие, которое делит жизнь на “до” и “после”. По крайней мере, если речь идет о покупке своей первой квартиры на собственные кровно заработанные деньги. И хотя введение эскроу-счетов для финансирования долевого строительства создает иллюзию финансовой безопасности, риск остаться без денег и без жилья всё же имеется.

Разбираемся вместе с вами как не дать обмануть себя красивой рекламой, выбрать надежного застройщика, минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке.

Способы проверки застройщика в реальной жизни

Получив и проанализировав всю возможную информацию из открытых источников в сети Интернет можно составить первое впечатление о застройщике. Однако дополнительная проверка лишней не будет. Действовать здесь надо в двух направлениях:

• посетить уже сданные объекты этого застройщика;
• нанести визит в офис продаж и взглянуть на документы.

Оба способа требуют от проверяющего некоторых специфических знаний или навыков, поэтому, если такое возможно, стоит заручиться помощью специалистов. В первом случае понадобится грамотный строитель, а во втором - юрист.

Инспекция готовых объектов

Найди в интернете списки недавно сданных объектов, переписываем их адреса и планируем визиты. В идеале стоит посетить два-три объекта, сданных год-два-три года назад. Осматривать дома сданные пять и более лет назад не имеет особого смысла.

Это связано с тем, что в последние годы стандарты и технологии строительства стремительно меняются. Технический прогресс и конкуренция заставляют хороших застройщиков активно совершенствоваться. Поэтому старый дом не поможет составить объективное мнение о нынешних методах работы девелопера.

Если знакомых строителей нет, то можно обратиться к профессиональным приемщикам оказывающим помощь при приёмке квартир в новостройках. За определенную плату они проедут вместе с вами на объект, изучат его и подробно объяснят, почему он плохо или хорошо построен. Однако в крайнем случае можно обойтись и собственными силами, составив перед выездом чек-лист в котором будут указаны все нуждающиеся во внимании аспекты объекта.

Среди них:

• благоустройство и озеленение двора;
• работоспособность лифта;
• состояние входной группы;
• наличие подтеков и плесени на стенах и плитах перекрытия.

Если во дворе гуляют местные жители, можно подойти к ним и, под предлогом того, что собираетесь купить квартиру в этом доме, поинтересоваться:

• есть ли у них какие-либо жалобы на качество жилья в этом доме;
• как часто не работают лифты;
• были ли при заселении проблемы с коммуникациями;
• не возникало ли у них конфликтов с застройщиком;
• сильно ли был затянут срок сдачи жилого комплекса.

Внимательный осмотр в купе с качественным разведопросом местного населения позволит точно узнать, хотите ли вы связываться с этим девелопером или нет. Если желание осталось, пора посетить офис продаж.

Визит в офис продаж застройщика

Самым разумным будет не поскупиться и нанять юриста. В зависимости от того как вы договоритесь, он может сопровождать вас на выезде в офис застройщика или изучить копии предоставленных документов в спокойной обстановке на собственном рабочем месте.

Будьте готовы к тому, что в офисе продаж менеджеры крепко возьмут вас в оборот. Будет очень много слов, обещаний, не исключено, что и лжи. Но нас интересует не это, а конкретные бумаги:

• учредительные документы застройщика;
• договор страхования новостройки;
• образец договора участия в долевом строительстве.

Все эти документы не являются секретными, должны находиться в открытом доступе и вы имеете право снять с них копии для того, чтобы передать их своему юристу.

Учредительные документы застройщика

Если вы уже проверили эти документы по схеме описанной в предыдущем материале, вам остается лишь проверить насколько оригиналы соответствуют представленным на сайте копиям. Если сходство стопроцентное, волноваться оснований нет. Если наблюдаются различия, например, в наименовании юридических лиц или некоторых цифрах, то это повод задать несколько неудобных вопросов.

Договор страхования объекта жилого строительства

Этот важный документ говорит о том, что девелопер застраховал строительство на случай собственного банкротства. Если менеджер говорит, что такого документа у них нет или он по каким-то причинам не может его предъявить - разворачивайтесь и уходите. Если документ вам показали, внимательно изучите его и попросите копию. В изучении документа вас должны интересовать следующие пункты:

• наименование страховой компании;
• полное соответствие наименования застройщика указанному в тексте договора;
• правильный адрес страхуемого объекта недвижимости.

Дома обязательно удостоверьтесь, что страхующая компания аккредитована Центральным Банком РФ. Узнать этом можно скачав на сайте ЦБ xls-файл под названием “Единый государственный реестр субъектов страхового дела”.

Если страховщика в этом списке нет, договор страхования не имеет силы.

Договор долевого участия в строительстве

Он же - ДДУ. В зависимости от того как его составят, ДДУ может стать или спасательным жилетом для дольщика, или тазиком с цементом в который дольщик добровольно погружает свои ноги. Здесь очень важно:

• привлечь юриста к изучении копии ДДУ;
• подписывая оригинал ДДУ, проследить, чтобы он не отличался от изученной юристом копии.

По сути, в ДДУ четко прописывается то, что вы должны получить по окончании строительства. Помимо адреса и кадастрового номера участка строительства, здесь отражены:

• дата сдачи дома в эксплуатацию;
• высота потолков;
• точный метраж квартиры;
• срок гарантии, которую застройщик дает на купленное жилье и так далее.

Обратите внимание:

• если застройщик затягивает со сроками сдачи, дольщик вправе требовать наложения штрафных санкций на застройщика;
• если площадь полученной квартиры меньше прописанной в ДДУ, дольщик вправе требовать денежной компенсации за недополученную площадь;
• если застройщик сдал жилье с недоделками, дольщик вправе, в рамках гарантийного обслуживания, требовать устранения всех недоделок за счёт застройщика.

В ряде случаев, застройщик может попытаться добавить в ДДУ завуалированные пункты полностью или частично освобождающие его от ответственности в случае выявления недостатков или не соответствия реальной и оговоренной площадей. Именно поэтому формулировки ДДУ требуют пристального внимания квалифицированного юриста.

Если же ко всем документам претензий ни у вас, ни у вашего юриста нет, можно смело подписывать договор и приступать к оформлению ипотеки.