Жильё в лизинг: риск или возможность

Финансовая ловушка или драгоценная возможность, грабеж среди бела дня или исполнение справедливых требований: разбираемся вместе с вами в тонкостях лизинга при покупке жилой недвижимости.

Непопулярный лизинг

Восемь лет назад обычные частные лица получили возможность приобретать жилую недвижимость в лизинг, но далеко не многие спешат воспользоваться этой возможностью. Согласно статистике, доля сделок на рынке жилой недвижимости с привлечением лизинга ничтожна и не превышает четырех процентов.

Граждане всё ещё предпочитают ипотеку, несмотря на простоту получения и обслуживания лизинга. Чтобы понять причины такой непопулярности, следует пристально изучить лизинговые схемы и рассмотреть скрытые в них подвохи.

Лизинг - это не кредит

В отличие от ипотеки, лизинговые схемы кредитными не являются. В этом случае недвижимость до окончания выплат остаётся собственностью лизинговой компании, а потребитель лишь оформляет аренду объекта с правом последующего выкупа.

Со стороны схема выглядит следующим образом:

• выбрав объект недвижимости, частное лицо обращается в лизинговую компанию;
• компания выкупает выбранный объект и сдаёт его будущему покупателю в долгосрочную аренду;
• покупатель ежемесячно оплачивает аренду и коммунальные услуги, а по истечении срока аренды, оплатив остаток стоимости, переходит в статус владельца.

Ещё находясь на стадии аренды, покупатель может прописаться в квартире сам, прописать в ней своих родственников, сделать капитальный ремонт. Казалось бы, это выглядит как кредит, пахнет как кредит и звучит как кредит, но есть нюанс.

В отличие от ипотеки, объект жилой недвижимости остается собственностью лизинговой компании до погашения полной стоимости покупки и оплаты труда сотрудников компании. То есть, ЛК, теоретически, в любой момент может выставить покупателя на улицу без решения суда. Даже если он обременен пожилыми инвалидами и несовершеннолетними детьми. Кроме того, если лизинговая компания начнет процедуру банкротства, эту квартиру могут в любой момент забрать в счёт её долгов.

Преимущества и недостатки лизинга

Всякая монета имеет две стороны. Соответственно, лизинговая система располагает собственным перечнем достоинств и недостатков, который необходимо держать в уме, собираясь приобрести жилье в лизинг.

Среди преимуществ:

• возможность приобрести практически любой вид жилья, включая квартиру, апартаменты, коттедж, таунхаус, или долю в любой из вышеперечисленных форм жилой недвижимости;
• оформление лизинга не требует поручительства или залога;
• первоначальный взнос лишь в редких случаях превышает десять процентов от стоимости покупки;
• погасить платеж можно либо равными частями (аннуитет), либо по дифференцированной модели с ежемесячным уменьшением суммы платежа;
• лизинговая компания не требует от покупателя подтверждений его платежеспособности.

Ввиду того, что до полного погашения стоимости недвижимость остается в собственности лизинговой компании, покупатель автоматически получает ряд бонусов:

• компания тщательно проверяет жильё перед покупкой, так как оно потенциально может остаться в её собственности на более долгий срок, чем планировалось изначально;
• являясь официальным собственником, компания оплачивает налог на недвижимость и берёт на себя страхование объекта собственности.

Однако крайний пункт можно считать бонусом лишь относительно. Да, лизинговая компания берет на себя бюрократические хлопоты, но все уплаченные её средства так или иначе будут по частям включены в суммы ежемесячных выплат по аренде.

Среди наиболее явных недостатков:

• высокий процент по выплатам, который оправдан потенциальными рисками лизинговой компании;
• ограниченный максимальный срок аренды (до десяти лет), что значительно влияет на объемы ежемесячных выплат;
• оплата услуг лизинговой компании, которая также входит смету ежемесячного платежа;
• отказ покупателю в праве на субаренду арендуемой им площади;
• отказ в праве собственности на жилье до полного погашения финансовых обязательств;
• вероятность банкротства лизинговой компании и последующей потери находящегося в лизинге жилья.

Нужен ли лизинг покупателю жилья

Пока существует ипотека с возможностью реструктуризации кредита, и его переоформлении в другом банке под более выгодный процент, покупателю с доказанной платежеспособностью и хорошей кредитной историей выгоднее именно она:

• он раньше вступает в право собственности;
• защищен от потери жилья в случае банкротства кредитной организации;
• в случае неблагоприятной финансовой ситуации может попытаться договориться об отсрочке платежей или реструктуризации долга.

А вот гражданам получающим “серую” или “чёрную” зарплату с официальным доходом на уровне прожиточного минимума ипотека уже не светит, так как у них не выйдет доказать банку свою платежеспособность. В этом случае на выручку приходит тот самый лизинг со всеми своими рисками, неудобствами и переплатами, простотой оформления и низкими требованиями к размерам официального дохода.

Риски есть всегда и везде, но в ваших силах свести их к минимуму:

• трезво оценивайте свои финансовые возможности и карьерные перспективы, чтобы не оказаться без денег на платеж в самый неожиданный момент;
• тщательно выбирайте лизинговую компания, наводите о ней справки, узнайте как давно она работает на рынке, какой банк за ней стоит, нет ли у этого банка проблем;
• после того как лизинговая компания купить жилье, проверьте зарегистрирована ли сделка в Росреестре;
• постарайтесь, чтобы сумма первоначального платежа была выше стандартных десяти процентов - это позволит снизить объем ежемесячных платежей;
• договоритесь о внесении в договор пункта о досрочном погашении стоимости жилья.

Практика показывает, что в некоторых случаях дешевле взять, в банке или у знакомых, кредит под небольшой процент, чтобы выплатить большой первоначальный взнос и снизить финансовое бремя будущих выплат.

Со стороны может показаться, что лизинг - это финансовая ловушка, где покупатель в любой момент может лишиться уже на половину оплаченной покупки. На самом деле, очень многое здесь зависит и от самого покупателя.