Жильё в лизинг: риск или возможность

Финансовая ловушка или драгоценная возможность, грабеж среди бела дня или исполнение справедливых требований: разбираемся вместе с вами в тонкостях лизинга при покупке жилой недвижимости.

Непопулярный лизинг

Восемь лет назад обычные частные лица получили возможность приобретать жилую недвижимость в лизинг, но не многие спешат воспользоваться ею. Согласно статистике, доля сделок на рынке жилой недвижимости с привлечением лизинга не превышает четырех процентов.

Граждане всё ещё предпочитают ипотеку, несмотря на простоту получения и обслуживания лизинга. Чтобы понять причины такой непопулярности, следует изучить лизинговые схемы, рассмотреть их преимущества и недостатки.

Лизинг - это не кредит

В отличие от ипотеки, лизинговые схемы кредитными не являются. До окончания выплат недвижимость остаётся собственностью лизинговой компании, а потребитель лишь оформляет аренду объекта с правом последующего выкупа.

Со стороны схема выглядит так:

• выбрав объект недвижимости, частное лицо обращается в лизинговую компанию;
• компания выкупает объект и сдаёт его будущему покупателю в долгосрочную аренду;
• покупатель ежемесячно оплачивает аренду и коммунальные услуги, а по истечении срока аренды, оплатив остаток стоимости, переходит в статус владельца.

Ещё находясь на стадии аренды, покупатель может зарегистрироваться в квартире сам, оформить регистрацию своих родственников, сделать капитальный ремонт. Казалось бы, это выглядит как кредит, пахнет как кредит и звучит как кредит, но есть нюанс.

В отличие от ипотеки, объект жилой недвижимости остается собственностью лизинговой компании до погашения полной стоимости покупки и оплаты труда сотрудников компании. То есть, лизинговая компания, теоретически, в любой момент может выставить покупателя на улицу без решения суда. Даже если он обременен пожилыми инвалидами и несовершеннолетними детьми. Кроме того, если лизинговая компания начнет процедуру банкротства, эту квартиру могут в любой момент забрать в счёт её долгов.

Преимущества и недостатки лизинга

Лизинговая система располагает собственным перечнем достоинств и недостатков, который необходимо держать в уме, собираясь приобрести жилье в лизинг.

Среди преимуществ:

• возможность приобрести практически любой вид жилья, включая квартиру, апартаменты, коттедж, таунхаус, или долю в любой из вышеперечисленных форм жилой недвижимости;
• оформление лизинга не требует поручительства или залога;
• первоначальный взнос лишь в редких случаях превышает десять процентов от стоимости покупки;
• погасить платеж можно либо равными частями (аннуитет), либо по дифференцированной модели с ежемесячным уменьшением суммы платежа;
• лизинговая компания не требует от покупателя подтверждений его платежеспособности.

Ввиду того, что до полного погашения стоимости недвижимость остается в собственности лизинговой компании, покупатель автоматически получает ряд бонусов:

• компания тщательно проверяет жильё перед покупкой, так как оно потенциально может остаться в её собственности на более долгий срок, чем планировалось изначально;
• являясь официальным собственником, компания оплачивает налог на недвижимость и берёт на себя страхование объекта собственности.

Однако крайний пункт можно считать бонусом лишь относительно. Да, лизинговая компания берет на себя бюрократические хлопоты, но все эти деньги будут по частям включены в суммы ежемесячных выплат по аренде.

Среди наиболее явных недостатков:

• высокий процент по выплатам, который оправдан потенциальными рисками лизинговой компании;
• ограниченный максимальный срок аренды (до десяти лет), что значительно влияет на объемы ежемесячных выплат;
• оплата услуг лизинговой компании, которая также входит смету ежемесячного платежа;
• отказ покупателю в праве на субаренду арендуемой им площади;
• отказ в праве собственности на жилье до полного погашения финансовых обязательств;
• вероятность банкротства лизинговой компании и последующей потери находящегося в лизинге жилья.

Нужен ли лизинг покупателю жилья

Пока существует ипотека с возможностью реструктуризации кредита, и его переоформления в другом банке под выгодный процент, покупателю с доказанной платежеспособностью и хорошей кредитной историей выгоднее именно она:

• он раньше вступает в право собственности;
• защищен от потери жилья в случае банкротства кредитной организации;
• при возникновении неблагоприятной финансовой ситуации может попытаться договориться об отсрочке платежей или реструктуризации долга.

А вот гражданам получающим “серую” или “чёрную” зарплату с официальным доходом на уровне прожиточного минимума ипотека уже не светит, так как они не могут доказать банку свою платежеспособность. В этом случае на выручку приходит тот самый лизинг со всеми своими рисками, неудобствами и переплатами, а также простотой оформления и низкими требованиями к размерам официального дохода.

Риски есть всегда и везде, но в ваших силах свести их к минимуму:

• трезво оценивайте свои финансовые возможности и карьерные перспективы, чтобы не оказаться без денег на платеж в самый неожиданный момент;
• тщательно выбирайте лизинговую компанию, наводите о ней справки, узнайте как давно она работает на рынке, какой банк за ней стоит, нет ли у этого банка проблем;
• после того, как лизинговая компания купить жилье, проверьте зарегистрирована ли сделка в Росреестре;
• постарайтесь, чтобы сумма первоначального платежа была выше стандартных десяти процентов - это позволит снизить объем ежемесячных платежей;
• договоритесь о внесении в договор пункта о досрочном погашении стоимости жилья.

Практика показывает, что в некоторых случаях дешевле взять, в банке или у знакомых, кредит под небольшой процент, чтобы выплатить большой первоначальный взнос и снизить финансовое бремя будущих выплат.

Со стороны может показаться, что лизинг - это финансовая ловушка, где покупатель в любой момент может лишиться уже на половину оплаченной покупки. На самом деле, очень многое здесь зависит и от самого покупателя.