Рынок недвижимости России — 2025: итоги года, тренды и прогнозы на 2026

2025 год для российского рынка недвижимости прошёл под знаком умеренной стабилизации после турбулентности предыдущих лет. Несмотря на сохраняющиеся макроэкономические вызовы и провалы в отдельных сегментах, в целом жилищный сектор продемонстрировал устойчивость и адаптировался к новым условиям. Разберём ключевые показатели и факторы, определившие динамику рынка.

Строительство жилья и объем предложения

По итогам текущего 2025-го, не смотря на все сложности, будет построено практически столько же нового жилья, что и годом ранее. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, снижение составит около 2%. Если за 2024 г. в целом по стране было сдано в эксплуатацию порядка 107,8 млн «квадратов», то в 2025 г. ожидается ввод на уровне 103-105 млн кв. м.

При этом, выбор первичного жилья в продаже сокращается гораздо значительнее. Главная причина этого кроется в том, что жилые проекты, которые сдаются в этом году, в большинстве своем уже распроданы. А новых ЖК, продажи в которых только стартуют, выводится все меньше. Так, в 2025 году в России выдали на 15% меньше разрешений на строительство жилья по сравнению с прошлым годом, отметил Хуснуллин. И это приводит к сокращению объема предложения и даже грозит дефицитом квартир в новостройках.

«В среднем многоквартирные дома в России строятся в течение 3 лет, и если в 2025 году разрешений на строительство выдано меньше, то в 2028 году многоквартирного жилья будет и построено на 15% меньше. Это в свою очередь может привести к сокращению предложения и повышению цен», - объяснил вице-премьер.

Столичный регион традиционно входит в список субъектов РФ, где строится больше всего жилья. По данным Росстата, за январь — ноябрь 2025 года на карте новостроек Москве появилось 3 863 новых жилых здания, чья общая площадь превышает 5 072 тыс. кв. м. Этот показатель на 17,7% превысил результат за аналогичный период 2024 г. По итогам года ожидается ввод не менее 6,5 млн «квадратов» жилья, что будет сопоставимо с прошлогодним показателем. Более того, только за 11 месяцев текущего года в столице выдали 521 разрешение на строительство 14,5 млн кв. м недвижимости, из которых 8,3 млн кв. м — жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2024-го объёмы перспективного строительства в столице даже выросли на 15%. То есть дефицит рынку новостроек Москвы пока не грозит.

Цены на новостройки: итоги и прогнозы

Закономерно, что на фоне сокращения предложения «первички» в стране и общей инфляции, цены на жилую недвижимость растут. Однако, по мнению большинства экспертов, в 2025 году новостройки дорожали умеренно. Связано это, в первую очередь, со снижением платежеспособности россиян и сокращением спроса на жилье. По данным аналитиков портала «Мира квартир», в среднем по всем городам страны 1 кв. м первичного жилья подорожал на 10,3%, достигнув уровня 156,1 тыс. рублей. Специалисты «Циан» заявили о росте цен на новостройки на 14% год к году. Медианный ценник за «квадрат», по их подсчетам, в среднем по стране составляет 186 тыс. рублей.

Среди городов, где сильнее всего за год подорожала «первичка», эксперты «Мира квартир» выделяют Грозный (+34,9%, 85,5 тыс. рублей), Курск (+26,3%, 140,8 тыс. рублей) и Севастополь (+21,3%, 250 тыс. рублей).

Новостройки в Москве за год, по разным оценкам, выросли в цене примерно на 20 – 26%. Медианная стоимость 1 кв. м по всей «большой» Москве составила порядка 460 тыс. рублей. Однако старомосковские проекты подорожали гораздо значительнее. Согласно аналитике «Метриум», средняя стоимость 1 кв. м в ЖК, возводимых в старых границах города, в декабре 2025 г. приблизилась к 800 тыс. рублей, а в декабре 2024 г. составляла 621 тыс. рублей. Такой стремительный рост среднего ценника связан не только с общим удорожанием «первички», но и с изменением структуры экспозиции. Со столичного рынка буквально вымывается предложение в проектах массового сегмента, их в столице остается все меньше. А вот объем предложения в комплексах класса бизнес и выше стабилен или даже растет.

На рынке новостроек Подмосковья зафиксирован средний рост цен на 15% за год. При этом динамика различалась по сегментам:

- премиум-класс подорожал на 20% (до 275 тыс. рублей за кв. м);

- комфорт-класс — на 16% (до 224 тыс. рублей);

- стандарт-класс — на 9% (до 168 тыс. рублей);

- бизнес-класс — на 8% (до 262 тыс. рублей).

Лидеры по росту цен среди локаций:

- Долгопрудный (+40%, до 260,6 тыс. рублей за кв. м);

- Дубна (+36%, до 189,5 тыс. рублей);

- Красногорск (+28%, до 283,1 тыс. рублей);

- Балашиха (+26%, до 222,8 тыс. рублей);

- Сергиево-Посадский округ (+24%, до 156,9 тыс. рублей).

Таким образом, ожидания ряда экспертов и покупателей, что на фоне недоступной ипотеки, снижающихся спроса и платежеспособности граждан, новостройки начнут дешеветь, не оправдались. Квартиры от застройщиков растут в цене, и в наступающем 2026 году этот тренд сохранится.

Продажи новостроек: от спада к осторожному росту

Всего за 2025 год, согласно прогнозам аналитиков «Дом.РФ», в целом по стране будет продано около 25 млн кв. м строящегося жилья. Этот показатель всего на 2% меньше прошлогоднего. При этом выручка застройщиков не упадет и составит порядка 5 трлн рублей.

Динамика продаж «первички» в течение всего года носила волнообразный характер, и в первой половине ситуация была совсем не радужная. По итогам I квартала был зафиксирован спад на 15–20 % к аналогичному периоду 2024 года, а по итогам II квартала годовое снижение на 5 – 7%.

Причины падения спроса:

- высокая ключевая ставка (16 %),

- сокращение льготных ипотечных программ,

- высокая общая инфляция и снижение платежеспособности населения,

- выжидательная позиция покупателей,

- сезонный фактор.

Начиная с середины года рынок стал оживать, на него начали возвращаться покупатели. Как отметили аналитики «Дом.РФ», рост продаж в новостройках по всей стране в годовом выражении продолжается уже 5 месяцев подряд. Этому способствовали три основных фактора:

- постепенное снижение ключевой ставки, что позволило хоть немного снизить ставки по ипотеке,

- популярность программ с господдержкой, люди, видя сохраняющийся рост цен, перестали откладывать покупку и используют для этого действующие льготные программы,

- рост популярности рассрочки и других альтернативных методов продаж (трейд-ин, траншевая ипотека и т.п).

Среди первой десятки регионов РФ по объему строительства жилья в ноябре сильнее всего продажи новостроек выросли в Тюменской (+66% за год), Московской (+61%), Новосибирской (+61%) и Ростовской (59%) областях. В Москве продажи первичной недвижимости увеличились на 12%.

По предварительным итогам за год в России зарегистрировано около 850 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это на 3–5 % ниже показателей 2024 г. (890 тыс. ДДУ), но на 10–12 % выше пессимистичных прогнозов начала года. Более того, многие эксперты уверены, что за декабрь отставание от прошлогодних показателей еще сократится.

Ипотечный рынок: сдержанный рост вопреки прогнозам

Несмотря на жёсткую денежно‑кредитную политику Центробанка, ипотека оставалась драйвером спроса весь 2025 год. Доступность кредитов напрямую влияла на продажи жилья. И если в первые полгода ставки по ипотеке оставались на заградительном уровне (более 22% годовых), то по мере снижения ключевой ставки, опускались и проценты по жилищным кредитам, поднимая спрос на квартиры. Однако льготная ипотека все же стала главным инструментом для рынка.

Всего за год по предварительным оценкам вице‑премьера Марата Хуснуллина выдано около 912 тыс. ипотек на общую сумму 4,1 трлн рублей. Из них по программам с господдержкой было оформлено 562 тыс. сделок на 3,3 трлн рублей. В том числе:

• «Семейная ипотека» — 420 тыс. кредитов;
• ипотека для IT‑специалистов — 35 тыс.;
• региональные программы — 107 тыс.

Объем выдачи рыночной ипотеки в 2025 году стал самым низким за все время, признает вице-премьер. Всему виной слишком высокие ставки по таким кредитам. К концу года они опустились до 14,5–15,5 %, но и это довольно много.

«Чтобы ипотека нормально работала и люди могли без напряжения платить ипотечные платежи, ставка должна быть 5-6%. А 15% — это уже почти заградительная ставка», - признал Хуснуллин.

Однако, есть надежда, что в 2026 году Банк России продолжит снижать ключевую ставку, а вслед за ним и банки уменьшат проценты по кредитам на покупку жилья. Кроме того, продление «Семейной ипотеки» до 2030 года, расширение категорий заёмщиков по льготным программам (военнослужащие, медики) тоже позволяют делать довольно оптимистичные прогнозы на грядущий год.

Другие важные тренды 2025 года на рынке новостроек

1. Эскроу‑счета как стандарт

• Доля сделок с эскроу превысила 98 % (против 92 % в 2024 году).
• Это снизило риски дольщиков, но увеличило стоимость кредитов для застройщиков.

2. Региональная диверсификация спроса

• Падение доли Москвы и Петербурга (с 35 до 30 % в общем объёме продаж).
• Рост популярности городов‑миллионников (Новосибирск, Нижний Новгород, Челябинск).

3. Цифровизация сделок

• 65 % ДДУ оформлено через электронные сервисы (в 2024 году — 55 %).
• Внедрение «цифровых ключей» для передачи квартир.

4. Эко‑ и смарт‑стандарты

• Увеличение доли новостроек с энергоэффективными технологиями (класс А и выше).
• Спрос на «умные дома» вырос на 25 %.

Прогнозы на 2026 год

Эксперты выделяют несколько сценариев:

1. Оптимистичный (вероятность 30 %)       

• Снижение ключевой ставки до 12–13 % и снижение ставок по ипотеке.

• Рост продаж новостроек на 10–12 %.

• Рост цен на 15 – 20%.

• Расширение льготных программ для молодых семей и специалистов.

2. Базовый (вероятность 50 %)

• Стагнация ставок на уровне 14–15 %.

• Умеренный рост цен на новостройки.

• Увеличение доли региональных рынков (+5–7 %).

• Сохранение доли эскроу‑сделок выше 95 %.

 3. Пессимистичный (вероятность 20 %)

• Ухудшение макроэкономической ситуации.

• Сокращение ипотеки на 10–15 %.

• Замедление строительства из‑за дефицита финансировани

Подводя итог, можно сказать, что 2025 год стал периодом умеренного охлаждения рынка новостроек и его адаптации к новым реалиям. Отрасль прошла проверку на прочность и пока выстояла. Несмотря на все вызовы, не случилось громких банкротств крупных застройщиков, не появились сотни новых обманутых дольщиков, а квартиры в новостройках все также пользуются спросом и растут в цене.

В 2026 году рынок будет балансировать между спросом и доступностью финансирования, причем речь идет и о доступности ипотеки, и о доступности кредитов для застройщиков. Но в целом, рынок новостроек имеет все перспективы как для роста, так и для провала, многое будет зависеть от взвешенности решений всех участников и поддержки государства.