Ипотека без накоплений на первоначальный взнос

Острая необходимость при отсутствии возможностей заставляет человека проявлять чудеса сообразительности и закрывать глаза на риски. Высокая кредитная нагрузка, шанс потерять квартиру и деньги, преступный сговор, залог по заниженной стоимости. Разбираемся вместе с вами в способах оформления ипотеки при отсутствии накоплений на первоначальный взнос.

Гарантия, подушка безопасности, инструмент снижения переплат

Когда человек берёт ипотеку, покупка жилья протекает по следующей схеме:

• банк принимает от заёмщика первоначальный взнос;
• банк выкупает квартиру у собственника и, наложив на неё залоговое обременение, передаёт в кредит заёмщику;
• заёмщик, согласно кредитному договору, производит ежемесячные выплаты по кредиту.

При этом первоначальный взнос выполняет ряд функций полезных обеих сторон.

Для банка это средство минимизации финансовых рисков. Если заёмщик не справится с кредитным бременем, банк отберёт залоговую недвижимость и продаст её, чтобы компенсировать расходы на кредит. Чтобы точно отбить свои затраты, включая расходы на продажу жилья, стоимость этого жилья должна на десять-пятнадцать процентов превышать тело кредита. Эту разницу обеспечивает первоначальный взнос, который заёмщик вносит из своих накоплений.

Для заёмщика первоначальный взнос является способом уменьшить переплату по кредиту. Математика здесь проста: чем меньше тело кредита, тем меньше придётся заплатить за его обслуживание. Отсюда получаем, что от размера первоначального взноса зависит срок выплаты кредита и объём переплат по нему.

Понятно, что банк крайне неохотно одобряет ипотеку без первоначального взноса, да и заёмщикам это не выгодно. Однако не всегда потенциальный заёмщик обладает объёмом накоплений достаточным для первоначального взноса, а вопрос улучшения жилищных условий стоит ребром.

Для этого есть варианты, которые позволят:

• погасить первоначальный взнос государственными льготами, например, материнским капиталом;
• взять ипотеку под залог уже имеющегося жилья или других материальных ценностей;
• использовать потребительский кредит;
• пойти на сговор с продавцом жилья и намеренно завысить стоимость квартиры.

Рассмотрим самые распространённые способы взять ипотеку без накоплений на первоначальный взнос.

Ипотека без первоначального взноса под залог недвижимости или материальных ценностей

В качестве залога используют находящуюся в собственности недвижимость, транспортное средство, антиквариат, ценные бумаги, доли в бизнесе. Однако, если заёмщик закладывает не недвижимость, а иную материальную ценность, то юридически это будет уже не ипотека, а кредит с залогом.

Кредит под залог недвижимости на покупку нового жилья относится к категории целевых кредитов. Процентная ставка у целевых кредитов меньше, чем у нецелевых, но заёмщик обязан подтвердить целевое использование кредитных средств предоставив банку соответствующие документы.

Чтобы получить такой кредит, заёмщик должен предоставить банку выписку из ЕГРН и технический план квартиры, которую он планирует использовать в качестве залога. Заключая кредитный договор, заёмщик и банк параллельно подписывают и договор залога, регистрируя в Росреестре залоговое обременение.

При этом и к заёмщику, и к залоговой недвижимости выдвигают ряд требований. Они могут отличаться в разных банках но основными являются:

• платёжеспособность заёмщика;
• высокая ликвидность закладываемого имущества.

Здесь следует учесть, что размер кредита всегда меньше рыночной стоимости залогового имущества. Разница зависит от банка, но для квартир это от 60%, иной недвижимости — от 40%. Поэтому, если вы хотите получить в кредит пять миллионов под залог квартиры, её рыночная стоимость должна быть в районе семи-восьми миллионов рублей.

Потребительский кредит вместо первоначального взноса

Ещё один способ взять кредит не имея накоплений на первоначальный взнос — это потребительский кредит. Существенный минус способа заключается в увеличении кредитного бремени на срок выплаты потребительского кредита, так как заёмщику придётся платить сразу по двум обязательствам.

Потребительский кредит берут обычно за несколько дней до подписания ипотечного договора. При этом заёмщик рискует. Если он не рассчитает свои силы и не справится с выплатами по двум кредитам, то останется без жилья, без денег и с долгом. Поэтому очень важно рассчитать все платежи и прикинуть, справится ли с ними семейный бюджет.

Намеренное завышение стоимости жилья

Этот способ работает только на вторичном рынке и далеко не с каждым продавцом. В этом случае продавец и покупатель вступают в сговор с целью обмануть банк. Продавец намеренно завышает стоимость своей квартиры ровно на сумму первоначального взноса и пишет покупателю расписку в том, что первоначальный взнос уплачен в индивидуальном порядке. Продавец получает от банка сумму, которую изначально планировал получить от продажи, а покупатель получает ипотеку без первоначального взноса.

Но это рискованный вариант. Банк не любит терять деньги и не любит, когда его пытаются обмануть. При оформлении ипотеки, банк всегда требует провести оценку приобретаемого жилья и если договориться с оценщиком не получится, сделка сорвётся.

Даже если сделка уже заключена и правда всплывает post factum, банк может признать сделку недействительной и забрать себе залоговое имущество. Рискует при этом и продавец: суд обяжет его вернуть деньги полученные от банка и, основываясь на расписке, деньги якобы полученные от покупателя.

Как найти ипотеку без первоначального взноса

Банки практически не выдают классическую ипотеку без первоначального взноса. Это противоречит их финансовым интересам, подталкивая к ненужным рискам. Но некоторые застройщики, имея партнёрские договорённости с банками, предлагают покупателям квартиры без первоначального взноса по ипотеке. Такие предложения необходимо целенаправленно искать. Например, с помощью ипотечного калькулятора на специализированном сайте banki.ru.

Просто заполните все поля формы, выставьте ползунок в разделе «Первоначальный взнос» но ноль и изучите появившиеся предложения.