Россияне скупают жилье по «Семейной ипотеке» в ожидании изменений в программе
Российский рынок недвижимости в очередной раз ожидает корректировки правил выдачи кредитов по госпрограмме «Семейная ипотека». Напомним, этим летом власти заявили, что до 1 октября никаких изменений точно не будет, а вот дальше – большой вопрос. Эксперты прогнозируют введение дифференцированных ставок, в зависимости от количества детей в семье, сокращение срока льготного кредитования и других нововведений. В преддверии 1 октября аналитики сервиса Домклик выяснили, как ведут себя покупатели квартир накануне возможных корректировок программы «Семейная ипотека».
Пока конкретные сроки и детали изменений госпрограммы не анонсированы. Льготные кредиты выдаются банками в штатном режиме. Однако заёмщики реагируют на слухи мгновенно и активизируются в ожидании ужесточений. По прогнозам аналитиков, по итогам сентября общий объём выдач по «Семейной ипотеке» только в Сбербанке достигнет 1,4 трлн рублей, что на 17,8% превышает показатель прошлого года.
Как поясняет директор департамента Домклик Сбербанка Алексей Лейпи, активность заёмщиков в этом году уже трижды выходила на максимум: в январе (243,5 млрд руб.), июне (222,4 млрд руб.) и сентябре (225,2 млрд руб. — прогнозное значение). Каждый всплеск был привязан к ожиданиям ужесточения условий программы.
При этом доля «Семейной ипотеки» в общей структуре выдач кредитов на покупку жилья в 2026 году снизилась с уровня выше 70% в 2024–2025 годах до 50–55%. Во многом это связано с тем, что на фоне постепенного снижения ключевой ставки рыночные ипотечные программы стали более доступны.
Хронология волн спроса на ипотеку
Январь. Рекордный месяц — 243,5 млрд рублей. По прогнозам экспертов, скорее всего, этот результат останется максимумом за весь год. Доля программы в общем объёме выдач достигала 78,5%.
Февраль — май. После январского всплеска спрос на кредиты для покупки жилья обрушился на 56,7% — до 105,6 млрд рублей. В течение весны показатели стабилизировались, а доля «Семейной ипотеки» держалась в коридоре 52%.
Июнь. Второй пик — 222,4 млрд рублей, рост на 89,4% к маю. Ажиотаж был спровоцирован ожиданиями ограничений по программе с 1 июля. Доля программы подскочила до 66,1%.
Июль — август. После 1 июля выдачи снизились до 116,9 млрд рублей, но уже в августе отыграли часть потерь — 137,3 млрд. Доля программы составила 53%.
Сентябрь. Третья волна — прогнозируемые 225,2 млрд рублей. Ожидается, что правительство озвучит новые условия ипотеки 1 октября, и россияне торопятся успеть под действующие правила.
Что покупают по «Семейной ипотеке»?
В структуре спроса ипотечников, по-прежнему, доминируют квартиры в новостройках. В 2026 году на кредиты для покупки жилья от застройщиков пришлось более 75% общего объёма выдач по программе. Средний размер займа в течение года вырос с 5,7 млн рублей в январе до 5,9 млн в августе, однако темп роста (+3,2%) остаётся ниже уровня инфляции (6,3% за январь–август).
Однокомнатные квартиры — абсолютный лидер! На них пришлось 47,8% всех сделок. Медианная стоимость «однушки» достигла 6,1 млн рублей, подорожав на 10,9% в годовом сопоставлении — это максимальный прирост среди всех типов жилья. Двухкомнатные квартиры заняли 38,2% спроса при медианной цене 7,5 млн рублей. Трёх- и четырёхкомнатные квартиры совместно составили лишь 14% рынка.
При этом, в Домклик обращают внимание на системный парадокс: программа, ориентированная на семьи с детьми, де-факто используется преимущественно для покупки стартового жилья. Почти половина сделок приходится на однокомнатные квартиры, которые объективно недостаточны для полноценного размещения семьи. По рекомендуемым нормативам, семье с одним ребёнком требуется минимум 54 кв. м общей площади — это соответствует как минимум двухкомнатной квартире. Одновременно с этим именно «однушки» растут в цене быстрее всего, что дополнительно отдаляет семейные форматы от целевой аудитории программы.
