Апартаменты уходят с рынка: как столица сворачивает популярный формат

Москва стремительно теряет один из самых противоречивых форматов городской недвижимости. Апартаменты — ещё недавно драйвер редевелопмента промзон и инструмент быстрой реализации проектов — за последний год перешли из категории массового предложения в разряд исчезающего продукта. По оценкам аналитиков рынка, объём экспозиции сократился примерно на треть и сегодня держится на уровне около 4 тысяч лотов.

Ключевой поворот произошёл осенью 2024 года. С октября власти города перестали согласовывать строительство новых апарт-комплексов. Об этом прямо заявляли в мэрии Москвы, комментируя изменение градостроительной политики: формат, не относящийся к жилью в классическом понимании, перестал получать «зелёный свет» на старте новых проектов. Фактически рынок оказался в ситуации естественного вымывания предложения — без пополнения за счёт новых площадок.

Апартаменты долгое время занимали промежуточное положение между жильём и коммерческой недвижимостью. Для девелоперов это был способ эффективнее использовать участки с ограничениями по функциональному назначению, для покупателей — шанс приобрести квадратные метры в привлекательных локациях по цене ниже, чем в жилых комплексах сопоставимого класса. Однако правовая неопределённость формата, отсутствие полноценной жилой инфраструктуры по нормативам и вопросы регистрации постепенно изменили отношение к нему на уровне городской политики.

Сейчас на рынке остаются в продаже проекты, запущенные ранее. Их число быстро сокращается: при стабильных темпах реализации и отсутствии новых стартов предложение может быть исчерпано в течение ближайших полутора лет. В этом случае первичный рынок апартаментов фактически перестанет существовать, а сделки сместятся в сегмент вторичного оборота — перепродажи уже введённых объектов.

Интерес к формату в 2025 году заметно просел. Часть покупателей переориентировалась на классическое жильё, особенно в условиях изменившихся ипотечных программ. Но ситуация получила новый импульс после решения Конституционный суд Российской Федерации, который допустил возможность временной регистрации в апартаментах при соблюдении ряда условий. Для рынка это стало важным сигналом: один из главных барьеров — невозможность официальной регистрации — частично смягчён.

Юристы отмечают, что решение суда не приравнивает апартаменты к жилью, но открывает правовой механизм временной прописки. Девелоперы и риелторы осторожно говорят о возможном восстановлении спроса, особенно в проектах, расположенных в деловых и центральных районах города. Для части покупателей — инвесторов и тех, кто рассматривает формат как альтернативу аренде, — это снимает психологическое напряжение и повышает ликвидность объекта.

Парадокс в том, что рынок может пережить кратковременный рост интереса именно в момент своего постепенного сворачивания. Чем меньше остаётся предложений, тем выше вероятность того, что оставшиеся лоты будут восприниматься как дефицитный товар. Уже сейчас выбор по сравнению с 2023 годом стал заметно скромнее — как по количеству проектов, так и по диапазону площадей.

Приходится констатировать, что апартаменты в столице переходят из стадии активного строительства в фазу дораспродажи и переосмысления. Формат, который более десяти лет служил инструментом гибкого девелопмента, оказался в новой реальности градостроительной политики и правового регулирования. Пока на витринах продаж ещё можно найти несколько тысяч лотов, но каждый месяц их становится меньше, и структура рынка постепенно меняется — без громких заявлений, но с вполне ощутимыми последствиями для покупателей и инвесторов.