ЦБ предлагает ограничить рассрочку от застройщиков тремя годами
Банк России представил пакет предложений, способный заметно изменить один из самых популярных сегодня способов покупки квартиры в новостройке — рассрочку от застройщика. Доля таких сделок в портфелях девелоперов выросла с 7,4% в 2022 году до 16,1% в 2025-м, а совокупный объём подобных обязательств покупателей оценивается уже в 1,3–1,4 трлн рублей. Именно этот стремительный рост побудил регулятора вынести тему в проект «Основных направлений развития финансового рынка России на 2027 год и период 2028 и 2029 годов».
Ключевая идея — ограничить срок рассрочки тремя годами после введения дома в эксплуатацию. Сейчас застройщики нередко предлагают куда более растянутые графики платежей, из-за чего покупатель формально становится собственником квартиры, но реально расплачивается годами, оставляя жильё в залоге у девелопера. Банк России предлагает сохранить этот механизм залога, но одновременно ввести и защитные меры: все платежи по рассрочке должны будут проходить через специальный банковский счёт, а информация о таких обязательствах покупателя — передаваться в бюро кредитных историй, чтобы банки могли адекватно оценивать его реальную долговую нагрузку при последующем обращении за ипотекой. Максимальный размер ответственности за систематическую просрочку регулятор предлагает ограничить 20% годовых от суммы задолженности — этот потолок должен защитить покупателей от заградительных штрафов.
Параллельно ЦБ намерен ужесточить условия ипотеки на индивидуальное жилищное строительство: для этого сегмента предлагается законодательно запретить выдачу ипотечных кредитов на строительство частных домов с подрядчиком без использования счетов эскроу — деньги заёмщика будут храниться в банке и поступать подрядчику только после завершения этапов работ, по аналогии с тем, как уже много лет работает многоквартирное строительство. Сейчас эскроу обязательны только в льготных программах, новое правило затронет и рыночную ипотеку.
Пока речь идёт лишь о предложениях в рамках стратегического документа, а не о принятом законе — конкретные сроки вступления новых правил в силу не называются. Тем не менее участники рынка уже комментируют инициативу: специалисты по недвижимости обращают внимание на риск для покупателей, которые делают ставку на рассрочку в расчёте на будущую ипотеку — банк, по их словам, не обязан одобрить кредит через год, два или три после покупки, и эту неопределённость новые правила напрямую не снимают.
