Каждая третья квартира не продана: рынок новостроек накапливает остатки

Рынок новостроек в России к 2026 году столкнулся с заметным ростом объёма нереализованного жилья. По оценкам аналитиков, совокупный объём квартир, не проданных к моменту ввода домов в эксплуатацию, достиг около 10 млн кв. м. Параллельно изменилась и структура продаж: доля квартир, остающихся в экспозиции на стадии завершения строительства, увеличилась с 16% до 28%. Накопление нереализованного жилья становится одним из ключевых параметров, характеризующих текущее состояние рынка новостроек.

Ситуация развивается неравномерно и сильно зависит от региона. В крупнейших агломерациях сохраняется относительно сбалансированная модель спроса и предложения. В Москве доля нераспроданных квартир составляет около 13%, в Санкт-Петербурге — порядка 19%. Эти показатели отражают более устойчивый спрос, высокую ликвидность проектов и значительную долю инвестиционных сделок.

В регионах картина иная. В Челябинской области доля квартир, не реализованных к моменту ввода, достигает 48%. В Приморском крае показатель находится на уровне около 41%. В Воронежской и Калининградской областях, а также в Краснодарском крае доля непроданных квартир составляет около 38%. В ряде территорий почти каждая вторая квартира остаётся в продаже после завершения строительства.

Рост объёма нереализованного жилья связан с несколькими факторами. Один из ключевых — замедление спроса на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов. В течение 2024–2025 годов ставки находились на повышенных уровнях, а это ограничивало возможности покупателей и снижало темпы продаж. При этом девелоперы продолжали вводить значительные объёмы жилья, сформированные в предыдущие периоды активного строительства.

Дополнительное влияние оказывает изменение структуры спроса. Покупатели стали более осторожно подходить к сделкам, увеличился срок принятия решений, выросла доля тех, кто откладывает покупку. В результате увеличиваются сроки экспозиции квартир и накапливаются остатки в уже введённых домах.

Различия между регионами во многом объясняются экономической ситуацией и уровнем доходов населения. В крупных городах спрос поддерживается более высокой покупательской способностью, развитым рынком аренды и инвестиционной активностью. В ряде регионов предложение заметно опережает спрос, приводя к накоплению значительного объёма непроданных квартир.

Формирование таких остатков влияет на поведение девелоперов. Компании корректируют стратегии продаж, активнее используют рассрочки, субсидированные программы и гибкие условия покупки. В отдельных проектах усиливается конкуренция за покупателя, что отражается на маркетинговой политике и структуре предложения.