По следам «дела Долиной» и продавцов-банкротов: судьям дали рекомендации по решению спорных вопросов с недвижимостью

Верховный суд России представил обзор судебных практик по спорным сделкам с жилыми помещениями. Специалисты ВС РФ дали разъяснения коллегам на местах по поводу того, чем руководствоваться при принятии решений в сложных делах, касающихся прав на жилье, привели примеры и рекомендации.

В документе, опубликованном на сайте ВС РФ , описаны решения по самым громким подобным делам, в том числе, затронута скандальная сделка с квартирой певицы Ларисы Долиной. Напомним, после продажи квартиры в Хамовниках за 112 млн рублей, она заявила, что стала жертвой телефонных мошенников, и полученные от продажи средства передала им. В итоге «звезда», оставшись и без жилья, и без денег, оспорила сделку. Первые суды разных инстанций признали Долину пострадавшей и вернули недвижимость ей. Но позже Верховный суд отменил эти решения, признав новую владелицу жилья добросовестным покупателем и оставив спорный объект ей. На этом разбирательства, длившиеся несколько месяцев и касающиеся конкретной квартирой, были завершены, а вот «эффект Долиной» остался.

После дела о недвижимости певицы сотни россиян заявили, что стали жертвами подобных операций. Продавцы жилья, уже получив за него деньги, заявляли, что стали жертвой обмана, и обращались в суд, чтобы вернуть проданную недвижимость, оставляя покупателя без средств и оплаченного ими жилья. В СМИ говорили о всплеске сделок с «эффектом Долиной», однако официальные ведомства утверждали, что масштаб бедствия завышен. Тем не менее, вопросов становилось все больше, и на днях Верховный суд выпустил обзор практик решения подобных споров, а также дел, связанных с другими схемами мошенничества в сфере недвижимости и регистрации прав на нее. По словам экспертов, это не прямые указания, как действовать судьям на местах, каждое конкретное дело нужно рассматривать отдельно. Скорее это рекомендации, призванные унифицировать судебное производство и защитить права всех добросовестных участников таких сделок. Расскажем об основных моментах.

1. Споры с участием продавцов, введенных в «заблуждение»

Верховный суд РФ отмечает: само по себе заблуждение продавца относительно мотивов сделки (например, уверенность, что продажа — это «спецоперация» для защиты квартиры, а потом договор отменят) не является достаточным основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ.

«Оспаривание сделки при безупречном поведении другой стороны сделки (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается», - говорится в Тематическом обзоре ВС РФ № 12/2026.

При этом, в документе напоминается, что суд должен объективно оценить всю картину: учесть особенности положения продавца (возраст, состояние здоровья), значимость сделки для него и — что особенно важно — поведение покупателя. Мог ли покупатель при должной осмотрительности распознать заблуждение? Если покупатель действовал добросовестно и не мог заметить странностей, сделку оставят в силе.

При этом есть примеры, когда суд вставал на сторону продавца. Например, если квартиру продавала одинокая пожилая женщина, жильё было для неё единственным, а цена — значительно ниже рыночной, и покупателем выступал профессиональный участник рынка (например, риэлтор или директор агентства недвижимости), который мог распознать необычность ситуации. 

Если сделку все же признали недействительной из-за обмана со стороны третьих лиц, и стороны уже исполнили обязательства по договору купли-продажи жилья (передали квартиру и деньги), суд обязан применить двустороннюю реституцию. Проще говоря, каждая сторона должна вернуть другой всё полученное. Нельзя вернуть только квартиру, не решив вопрос с деньгами покупателя — это противоречит ст. 167 ГК РФ. Исключение — прямо предусмотренные законом случаи.

Отдельно ВС РФ отметил: нельзя признать договор мнимым только потому, что продавец под влиянием мошенников считал сделку формальной. Именно так было в ситуации с квартирой Долиной. То есть, заблуждение продавца о мотивах сделки нельзя считать достаточным для признания ее недействительной. Если покупатель действительно намеревался купить жильё, оформил ипотеку и уплатил цену — оснований считать сделку мнимой нет. 

2. Состояние и здоровье продавца в момент сделки

Чтобы оспорить сделку по ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение действий или руководить ими), истец должен доказать, что такое состояние имело место именно в момент совершения сделки. Бремя доказывания лежит на истце. 

В качестве примера снова приводится дело Долиной. В своем обращении в суд, она ссылалась на то, что в момент заключения договора купли-продажи жилья не понимала значение своих действий и не могла ими руководить в результате психологического воздействия на нее третьих лиц. Однако суд отказал в признании сделки недействительной по данному основанию, поскольку истцом не представлено доказательств нахождения ее в момент заключения договоров в указанном состоянии.

В таких ситуациях экспертиза — ключевой инструмент. Вопрос о психическом состоянии требует специальных знаний. Если суд не согласен с заключением экспертов, он обязан мотивировать несогласие и при необходимости назначить дополнительную или повторную экспертизу. Нельзя заменить выводы экспертов свидетельскими показаниями или собственной оценкой суда. 

Если же истец уклоняется от участия в судебной психолого-психиатрической экспертизе, это может стать самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Также, в документ подчеркивается, что даже наличие психического заболевания у продавца само по себе не означает недействительность сделки. Важно, лишало ли это заболевание гражданина способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора.

3. Оспаривание сделок наследниками

Наследник умершего истца может добиваться пересмотра судебного акта, которым было прекращено дело об оспаривании сделки с недвижимостью. Однако будущий наследник не вправе при жизни собственника оспаривать его сделку только потому, что рассчитывает получить имущество в наследство. Если собственник не признан недееспособным, а истец не является его опекуном, одного статуса потенциального наследника недостаточно. 

4. Сделки в деле о банкротстве

При оспаривании продажи квартиры в деле о банкротстве недостаточно формально сравнить цену договора с рыночной оценкой. Суд должен учитывать весь контекст: диапазон цен по документам, кадастровую стоимость, переговоры сторон, способ расчётов и поведение покупателя.

• Дарение родственнику. Такое дарение может быть признано подозрительной сделкой, если доказано, что на момент сделки у должника были признаки неплатёжеспособности или недостаточности имущества, а также если установлена цель причинить вред кредиторам и осведомлённость другой стороны об этой цели.  
• Отчуждение доли в единственном жилье. Сделку по отчуждению доли в единственном жилье должника нельзя признать недействительной как причиняющую вред кредиторам, если после возврата эта доля всё равно была бы защищена исполнительским иммунитетом. 
• Регистрация после банкротства. После признания гражданина банкротом он не может сам распоряжаться недвижимостью, входящей в конкурсную массу. Регистрация перехода права на такое имущество возможна только по заявлению финансового управляющего.

5. Споры о квартире бывших супругов

В судебной практике нередко встречаются дела о продаже имущества бывших супругов, приобретенного в браке, когда один из них пытается реализовать жилье без ведома второго. Стоит ли автоматически признавать такие сделки недействительными и изымать недвижимость у покуптеля?

В тематическом обзоре практик ВС РФ приводится следующий пример. Бывшая супруга К. потребовала признать недействительными сделки с квартирой, которая находилась в совместной собственности с экс‑мужем Ю. По версии истицы, Ю. без её согласия оформил займ под залог жилья, затем передал квартиру покупателю Г. по соглашению об отступном, а позже объект перепродали третьему лицу. К. настаивала, что сделки совершены без её одобрения, и просила признать за ней право на ½ доли квартиры.

Суд первой инстанции отказал К. в иске. Апелляция отменила это решение и удовлетворила требования истца, сочтя действия Ю. злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ): из‑за цепочки сделок истица лишилась возможности разделить имущество.

Верховный Суд РФ отменил постановление апелляции и направил дело на новое рассмотрение. Ключевой аргумент — неправильное применение норм права. Согласно п. 3 ст. 253 ГК РФ сделка, совершённая одним из участников совместной собственности, может быть признана недействительной, только если доказано, что покупатель жилья знал или заведомо должен был знать об отсутствии у продавца Ю. необходимых полномочий.

«При разрешении спора по иску бывшего супруга о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, принадлежащего бывшим супругам на праве совместной собственности, суду исходя из положений пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ следует установить обстоятельства того, знала ли или заведомо должна была знать другая сторона сделки (покупатель) об отсутствии у участника совместной собственности, совершившего сделку, необходимых полномочий на ее совершение», - говорится в рекомендациях Верховного суда. Именно от этого будет зависеть решение о том, возвращать ли имущество первоначальным владельцам или решать вопрос иным способом.

6. Регистрация перехода права по «спорным сделкам» в Росреестре

• Решение суда — основание для регистрации. Вступившего в силу решения суда о признании договора купли-продажи жилья недействительным и применении реституции достаточно для регистрации права собственности за прежним собственником и аннулирования записи о переходе права. 
• Заявление продавца о мошенничестве. Если до регистрации перехода права продавец подал в Росреестр заявление о том, что договор заключён против его воли или в результате мошенничества, это может стать основанием для приостановления, а затем и отказа в регистрации.  
• Метка о личном участии. Если в ЕГРН есть отметка о том, что регистрация перехода права возможна только при личном участии собственника, а документы подаёт представитель, Росреестр обязан вернуть документы без рассмотрения. 
• Нотариально удостоверенные сделки. Росреестр не вправе при регистрации заново проверять законность сделки, которая прошла нотариальное удостоверение. Вопросы вроде соблюдения преимущественного права покупки при нотариальной сделке должен решать суд, а не регистратор.  
• Общая долевая собственность. Когда единоличный собственник дарит или продаёт долю в квартире, Росреестр должен зарегистрировать общую долевую собственность и указать доли всех сособственников. 

«Обзор судебной практики по данным вопросам крайне актуален, - резюмирует статс-секретарь – заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. - Документ призван помочь судам правильно применять существующие нормы права, а гражданам – понимать, как они могут защищать свои права при оспаривании сделок с жилыми помещениями».

Проще говоря, документ должен обеспечить баланс интересов всех участников сделок с недвижимостью: с одной стороны — защитить продавцов, ставших жертвами обмана или оказавшихся в состоянии, когда они не могли осознавать своих действий, с другой — оградить добросовестных покупателей, которые проявили осмотрительность. При этом важно помнить: обзор задаёт общие ориентиры, но в каждом конкретном деле суд будет оценивать совокупность доказательств и обстоятельств. А потому и покупателям, и продавцам не стоит терять бдительности.