Новостройки Москвы и Подмосковья подешевеют? Продажи в октябре упали на 37% за год
В октябре 2026 года рынок новостроек Москвы и Подмосковья столкнулся с заметным сокращением числа покупателей. По данным DataFlat.ru, основанным на сведениях Росреестра, в столичном регионе зарегистрировали 8 817 розничных сделок с квартирами и апартаментами по договорам долевого участия (ДДУ) и уступки прав. Это на 19% меньше, чем в сентябре, и на 37% ниже показателя октября прошлого года.
Снижение продаж затронуло все части столичной агломерации. Сильнее всего спрос сократился в Новой Москве: здесь зарегистрировали 1 138 сделок — на 25% меньше, чем месяцем ранее, и на 51% меньше, чем год назад.
В Московской области количество сделок составило 4 367, сократившись на 20% за месяц и на 26% за год. В старых границах Москвы было зарегистрировано 3 312 сделок — на 13% меньше сентябрьского результата и на 44% ниже показателя октября 2025 года.
Квартиры дорожают, несмотря на снижение спроса
Сокращение количества покупателей пока не привело к снижению стоимости новостроек. Напротив, средняя сумма сделки продолжает расти. В старой Москве она достигла 35,9 млн рублей, увеличившись за месяц на 3%, а за год — на 31%. В Новой Москве средний чек составил около 17,3 млн рублей. Это на 1% меньше сентябрьского показателя, но на 35% больше, чем год назад. В Подмосковье средняя сумма покупки достигла 10,9 млн рублей, прибавив за год 17%.
Растет и стоимость квадратного метра. По данным аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в старой Москве она составляет в среднем 553,8 тыс. рублей (+15,4% за год), в Новой Москве — 330,8 тыс. рублей (+13,5%), в Московской области — 236,4 тыс. рублей (+12,9%).
Таким образом, снижение спроса пока не сопровождается массовым пересмотром ценников. Для покупателей это означает, что рассчитывать на общее удешевление квартир только из-за сокращения продаж преждевременно. При этом у застройщиков могут появляться дополнительные стимулы предлагать скидки, специальные условия рассрочки и другие варианты покупки.
Ипотека остается главным ограничением для покупателей
Одной из причин снижения активности на рынке стало изменение условий семейной ипотеки. С 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: супруги должны выступать созаемщиками по кредиту. С 1 октября изменились ставки в зависимости от количества детей и условия государственного субсидирования.
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях действуют следующие ставки: для семей с одним ребенком младше семи лет — 12%, с двумя детьми — 10%, с тремя — 8%, с четырьмя — 6%, с пятью и более — 4%. Максимальный период субсидирования процентной ставки ограничен 15 годами. Сам кредит при этом можно оформить на срок до 30 лет, но после окончания периода субсидирования условия кредитования могут измениться.
Новые правила увеличивают финансовую нагрузку на часть семей, планирующих покупку квартиры. Поэтому перед оформлением кредита важно оценивать не только размер первоначального взноса и текущий ежемесячный платеж, но и возможное изменение ставки в дальнейшем.
Тем, кто не подходит под условия льготных программ, приходится ориентироваться на рыночную ипотеку. По данным на начало ноября, средние ставки составляли 18,77% годовых для новостроек и 18,71% для вторичного жилья. При такой стоимости заемных средств покупка квартиры с использованием ипотеки становится существенно дороже.
По предварительной оценке ДОМ.РФ, в сентябре банки выдали ипотечных кредитов на 614 млрд рублей. Часть заемщиков стремилась оформить займы до изменения условий льготных программ, что могло поддержать спрос в конце лета и начале осени.
Дополнительным фактором неопределенности остается ключевая ставка. Банк России повысил прогноз ее среднего значения на 2027 год до 12,5–13,5% против прежнего диапазона 10,5–12,5%. Это не дает оснований рассчитывать на быстрое возвращение дешевой рыночной ипотеки.
Какие предложения могут появиться у застройщиков
На фоне сокращения продаж девелоперы вынуждены активнее бороться за покупателей. По оценкам участников рынка, в Москве компании сокращают активность в массовом сегменте и чаще рассматривают проекты бизнес-класса и более высоких категорий. При этом застройщики могут столкнуться с увеличением непроданных остатков и переносом сроков запуска новых жилых комплексов.
Для покупателей такая ситуация может означать расширение выбора специальных условий приобретения жилья. Девелоперы продолжают использовать рассрочки, в том числе с платежами после ввода дома в эксплуатацию, траншевую ипотеку с распределением финансовой нагрузки до получения ключей, а также предложения квартир с готовой отделкой на завершающих этапах строительства.
Отдельные эксперты допускают, что в 2027 году таких предложений станет больше. В частности, могут получить распространение схемы с первоначальным взносом в размере 10–20% и внесением оставшейся суммы после передачи квартиры. Однако подобные варианты пока остаются прогнозом, а не массовой заменой действующей системы расчетов с использованием счетов эскроу.
При этом покупателям стоит внимательно изучать условия рассрочки и специальных ипотечных программ: важно учитывать полную стоимость квартиры, размер последующих платежей, сроки их внесения и возможные дополнительные расходы.
Стоит ли ждать снижения цен на новостройки
Несмотря на падение продаж, говорить о скором массовом удешевлении квартир пока рано. Стоимость строительства, финансовая нагрузка на девелоперов и структура предложения продолжают влиять на цены. Кроме того, средняя стоимость сделки может меняться не только из-за ценников, но и из-за того, какие квартиры покупают клиенты: например, небольшие или более просторные, с отделкой или без нее.
В ближайшее время покупателям стоит обращать внимание не только на заявленную стоимость квадратного метра, но и на конкретные условия приобретения. Важными критериями остаются готовность дома, репутация застройщика, наличие социальной и транспортной инфраструктуры, условия оплаты и размер дополнительных расходов.
Снижение активности на рынке может увеличить возможности для переговоров с отделами продаж и выбора более выгодных предложений. Однако решение о покупке имеет смысл принимать исходя из собственного бюджета и финансовых возможностей, а не только в ожидании общего снижения цен.
