Разница между стоимостью самых дешевых и самых дорогих квартир в новостройках Москвы выросла в несколько раз
За последние 5 лет, с августа 2021 по август 2026 года, разница цен на самые доступные и самые дорогие варианты первичного жилья в старых границах Москвы увеличилась в среднем 3 раза. Причем, по данным экспертов, нижний уровень цен на жилье в новостройках во всех классах изменился умеренно, а вот верхние границы устремились вверх. Особенно сильно вырос разрыв в высокобюджетных сегментах, где верхняя ценовая планка практически не имеет предела.
Массовая «первичка»: расширение ценовых коридоров
На рынке новостроек комфорт-класса и другого массового жилья наиболее значительное растяжение ценового диапазона отмечено в студиях и трёхкомнатных квартирах. По данным аналитиков Метриум, минимальная цена студии выросла с 4,3 млн рублей (17,7 кв. м) до 5,6 млн (22 кв. м), а верхняя планка стоимости такого лота поднялась с 17,3 млн (58 кв. м) до 21,1 млн (26 кв. м) рублей. То есть самая дешевая студия в жилых комплексах массового сегмента стоит почти в 4 раза дешевле самой дорогой в таких же ЖК.
В трёхкомнатных квартирах цены различаются примерно в 3,5 раза. Так, нижний порог входа поднялся с 11,3 млн (62,6 кв. м) до 17,6 млн (78,5 кв. м), а максимум с 47,7 млн (221,8 кв. м) до 64,7 млн (88,8 кв. м) рублей.
Двухкомнатные лоты повели себя иначе: минимальный ценник вырос с 6,7 млн до 10,6 млн рублей, но верхняя граница осталась практически прежней 45,8 млн против 45,6 млн рублей 5 лет назад, из-за чего диапазон даже сузился на 0,2 млн.
Данную динамику цен эксперты связывают с эволюцией девелоперского продукта на рынке недвижимости Москвы. Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов объясняет: в просторных форматах застройщики жилья активно внедряют мастер-спальни, гардеробные и увеличенные площади остекления, что сдвигает верхнюю границу бюджетов покупки такого жилья. А вот компактные лоты остаются главным инструментом сохранения сбережений для граждан и первого входа на рынок.
Бизнес-класс: стабильное расширение без резких разрывов
В сегменте новостроек бизнес-класса ценовые диапазоны расширились умеренно. Входная цена трёхкомнатной квартиры выросла с 17,2 млн (63 кв. м) до 19,5 млн (72,6 кв. м), а максимум увеличился почти в 1,5 раза: со 105,8 млн (212,2 кв. м) до 151 млн (119,7 кв. м). Минимальная стоимость двухкомнатных квартир в данном классе увеличилась еще менее значительно: с 13 млн до 13,9 млн рублей, максимальная - примерно на 10%: со 104,9 млн до 111,2 млн.
Студии вообще показали разнонаправленную динамику: минимальный бюджет покупки вырос более чем в 1,5 раза: с 5,2 млн до 8,6 млн рублей, а максимум, напротив, скорректировался вниз с 42,7 млн до 39,7 млн.
«Застройщики жилых комплексов бизнес-класса в Москве повысили базовые стандарты, насытив такие проекты атрибутами, характерными для премиального сегмента, например, приватными террасами, панорамным остеклением, сложной внутренней инфраструктурой. При этом динамика цен остается стабильной и прогнозируемой», - отмечает коммерческий директор ГК Основа Игорь Сибренков.
Премиум-класс: верхняя планка ушла в космос
В целом по рынку премиального первичного жилья рост потолка цен многократно опередил динамику входного порога. Минимальная цена студии выросла с 11,9 млн до 17,9 млн, тогда как максимум увеличился почти вдвое с 33,7 млн до 61,3 млн. То есть, разница между самой доступной и самой дорогой стоимостью студии в премиальных ЖК сегодня составляет порядка 3,5 раз.
В однокомнатных квартирах ценовой разрыв составляет 9 10 раз! Так, нижний порог за последние 5 лет поднялся с 11 млн до 21,1 млн рублей, а верхний со 110,8 млн до 191 млн рублей. В трёхкомнатных лотах входная стоимость увеличилась с 25,1 млн до 40,3 млн, однако верхняя граница взлетела с 229,6 млн до 588,7 млн рублей. Это означает, что самая недорогая «трешка» в новостройках премиум-класса стоит почти в 15 раз дешевле самой дорогой!
Директор по стратегическому развитию ГК ГРАД Девелопмент Яна Сосорева объясняет такой рост цен и разрыва между ними тем, что застройщики в премиуме борются за клиентов элитного сегмента с высокими бюджетами. В стартовых форматах предлагаются компактные лоты, чтобы обеспечить ликвидность проекта, зато в просторных лотах потолок цен стремится вверх. Семейные квартиры в новостройках премиум-класса практически стёрли границу с элитным сектором по цене.
Высокобюджетный сегмент: миллиардные ценники
Рекордное растяжение ценовых коридоров зафиксировано в высокобюджетном сегменте. Минимальная цена студии в элитных ЖК увеличилась вдвое с 23,1 млн до 44,6 млн, а максимум с 72,2 млн до 165,6 млн. В двухкомнатных резиденциях нижний порог цен поднялся с 42,9 млн до 63,8 млн, а верхний показатель с 481 млн до 1,2 млрд рублей. В трёхкомнатных объектах входная планка поднялась с 56 млн до 90 млн, а максимальный бюджет почти в 3 раза: с 580,1 млн до 1,7 млрд рублей.
«В высокобюджетном сегменте зафиксировано самое выраженное удорожание жилья в истории ценообразования на рынке новостроек Москвы, - резюмирует директор управления элитной недвижимости Метриум Премиум Анна Раджабова. - Входной порог вырос вдвое даже в компактных форматах, а в просторных лотах максимальные бюджеты превысили миллиардные рубежи. Цены на коллекционные пентхаусы и городские усадьбы окончательно оторвались от привычных рыночных ориентиров. Можно говорить, что рынок элитных новостроек в Москве сегодня разделился на две основных категории: функциональные активы для динамичной жизни в центре столицы и штучные трофейные объекты, чья ценность определяется исключительной архитектурной уникальностью и абсолютной приватностью».
