Рынок больше не будет прежним: что изменится для рынка жилья в апреле 2026-го?

Апрель 2026 года стал особенно богат на новые законы и правила, касающиеся жилищной сферы. В России вступили в силу сразу несколько значимых изменений в законодательстве, так или иначе затрагивающие рынок недвижимости, ипотеки и смежные отрасли. Расскажем об основных нововведениях, о которых важно знать тем, кто планирует купить квартиру, оформить ипотеку или объявить себя банкротом.

Ужесточение контроля за сделками с недвижимостью

С 1 апреля 2026 года Росфинмониторинг повысил пороги обязательного контроля сделок с недвижимостью. Теперь для кредитных организаций этот порог составляет 75 млн рублей, а для риелторов, нотариусов и юристов — 5 млн рублей. Данное изменение направлено на снижение административной нагрузки на банки и фокус внимания на действительно значимые риски. Отчётность по новым правилам нужно направлять с 1 апреля 2026 года.

Ужесточение требований к проверке заёмщиков при ипотеке

С 1 апреля 2026 года банки обязаны рассчитывать потенциальный ежемесячный платёж по ипотеке исходя из всего одобренного лимита кредита, а не только уже использованных средств. Это может привести к росту показателя долговой нагрузки (ПДН) и отказу в новых кредитах.

Также существенно изменились правила подтверждения доходов заёмщиков:

• Выписки по счетам теперь можно использовать только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду. Для других поступлений потребуются дополнительные документы.
• Индивидуальные предприниматели больше не смогут подтверждать свой доход самостоятельно выданными справками. Теперь это возможно только через налоговые декларации и книгу учёта доходов и расходов.
• Банки больше не могут использовать внутренние модели, одобренные ЦБ, для оценки иных доходов зарплатных клиентов, помимо заработной платы. Модели, одобренные до 1 апреля, можно применять в течение года с момента одобрения.

Данные нововведения весьма важны для сегмента жилищных кредитов, они могут привести к тому, что получить ипотеку станет гораздо сложнее гражданам, которые «работают на себя», фрилансерам, проектным специалистам. Однако в ЦБ РФ уверены, что такие жесткие меры должны повысить прозрачность получения доходов граждан, сделать алгоритмы подтверждения финансовых возможностей четче и понятнее. Как это реально отразится на объемах выдачи ипотеки, увидим через несколько месяцев.

Новые правила распределения средств от продажи ипотечного жилья банкрота

С 3 апреля 2026 года изменён порядок распределения средств от реализации единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота. Теперь после продажи квартиры в таком случае, у ипотечника-банкрота должны остаться деньги, чтобы он все же имел возможность решать жилищный вопрос своей семьи. Теперь, после вычета расходов на сохранность залога и проведение торгов оставшаяся сумма, полученная после продажи, распределяется так:

• Около 80% — залоговому кредитору (но не более суммы требований по ипотеке, включая неустойки и другие санкции);
• 10% — кредиторам 1 и 2 очереди, если для погашения задолженности им не хватает иного имущества должника;
• 10%, но не более суммы первоначального взноса и уплаченных ипотечных платежей, — должнику.

Если после такого распределения полученных от продажи жилья средств еще что-то остается, то деньги передаются залоговому кредитору для окончательного погашения долга. А если и после этого имеется остаток, то его передают должнику-банкроту. При этом, суд может уменьшить сумму, которая полагается должнику, если она явно превышает ту, что достаточна для удовлетворения потребности гражданина и его семьи в жилье.

Запрет на изъятие земли у многодетных семей

С 3 апреля 2026 года вступил в силу закон, который дополнительно защищает имущество многодетных семей от обращения взыскания по исполнительным документам. В список имущества, которое нельзя изъять у должников, включены:

• земельный участок, который не приобретался, а был бесплатно предоставлен многодетной семье;
• земельный участок с единственным жильём, за исключением приобретённого в ипотеку;
• хозяйственные строения и сооружения;
• автомобиль у многодетной семьи, если он является единственным средством передвижения.

Дан старт строительству деревянных высоток

На рынок новостроек в скором времени могут выйти новые экодома. С 1 апреля 2026 году в стране начал действовать Свод правил СП 549.1311500.2026 «Многоквартирные жилые дома с применением конструкций из древесины и древесных материалов. Требования пожарной безопасности».

Этот документ прописывает требования по обеспечению пожарной безопасности при проектировании, строительстве, капитальном ремонте и реконструкции многоквартирных жилых домов высотой от 5 до 15 метров, возведенных из древесины.

В МЧС России отметили, что данный свод, по сути, формирует нормативную базу для многоэтажного деревянного домостроения. Конечно, деревянные новостройки не будут выглядеть как бревенчатые срубы высотой 15 метров. Возводить многоквартирные дома разрешили из CLT-панелей. Они представляют собой склеенные слои древесины. Материал отличается прочностью, легкостью, экологичностью, удобством использования. Такие панели могут выдержать воздействие прямого огня в течение 1,5 часов при 1000 градусов, а также землетрясения до 9 баллов. Показатели подтверждены опытным путем, дома из данного стройматериала уже есть в России. Вдохновятся ли данным новшеством девелоперы и станут ли массово строить дома с квартирами из дерева – покажет время.

Выгуливать собак жителям квартир можно будет только по ГОСТу

Первый в истории России государственный стандарт для территорий выгула собак начал действовать также в апреле. Казалось бы, какое отношение этот «забавный» свод правил имеет к рынку жилья? На деле – самое прямое. По данным Всероссийской переписи домашних животных за 2023 год, в России насчитывалось около 25,5 млн домашних собак. Большинство из них живут в городских квартирах и домах, а значит, ежедневно их где-то нужно выгуливать, и собственникам квартир, имеющих питомца, приходится регулярно решать для себя этот вопрос. С другой стороны, новые правила могут затронуть вопросы планирования дворовых пространств новых жилых комплексов. То есть, данный ГОСТ очень важен как для застройщиков жилья, так и для многих его покупателей.

До сих пор в нашей стране не было четких и общих для всех регионов правил обустройства мест, где разрешается выгуливать собак, а также тренировать их, играть с ними без угрозы для здоровья окружающих. Новый ГОСТ, разработанный специалистами Росстандарта, прописывает основные правила организации таких площадок:

- В средних и больших населенных пунктах должна быть организована минимум одна площадка для собак на каждую зону из 10 тыс. жителей,

- В малых населенных пунктах (до 100 тыс. человек) необходимо организовать минимум одну площадка для дрессировки собак.

- Прописаны минимальные параметры таких зон: площадь площадок для игр — не менее 200 кв. м, для дрессировки — 1,5 тыс. кв. м.

- Территории должны быть покрыты травмобезопасными материалами.

- Площадки для выгула собак необходимо огородить забором до 70 сантиметров или высокими кустарниками.

- Территории должны быть оснащены навигацией и оборудованием для уборки отходов (контейнерами и дозаторами для пакетов).

Данный ГОСТ вводится для повышения комфорта и безопасности всех жителей страны, как тех, у кого есть собаки, так и тех, кто их побаивается, либо только планирует завести. Однако, как быстро в населенных пунктах начнут появляться отдельные площадки для выгула собак, пока не ясно. Особенно сложно будет это сделать в новых кварталах с плотной застройкой и большим числом проживающих. В любом случае, если в вашем населенном пункте или районе еще нет специальной территории для собак, в Росстандарте советуют обращаться в органы местного самоуправления или управляющие компании с просьбой об их организации. Теперь собственник квартир и собак могут ссылаться на новый стандарт и требовать привести территорию в соответствие ГОСТу.

Последствия новых законов для участников рынка

Большинство перечисленных нововведений могут оказать существенное влияние на российский рынок жилья и ипотеки. Эксперты прогнозируют следующие основные последствия:

- Для покупателей жилья. Ужесточение требований к подтверждению доходов может усложнить получение ипотеки, особенно для заёмщиков с неофициальными доходами. Схема покупки жилья в рассрочку станет прозрачнее и безопаснее. А выбор нового жилья может расшириться, за счет появления на рынке эконовостроек из деревянных панелей.

- Для продавцов. Изменения в контроле сделок могут повлиять на скорость оформления сделок, особенно если речь идёт о крупных объектах. Новые требования к проверке доходов для оформления ипотеки могут привести к снижению активности ипотечных покупателей, что, как следствие, охладит спрос на жилую недвижимость.

- Для потенциальных заемщиков. Получить кредит на покупку жилья станет сложнее. Причины тому - рост ПДН из-за учёта всего одобренного лимита кредита, необходимость более строгого подтверждения доходов.

- В сфере защиты имущественных прав граждан появятся новые меры: дополнительная защита имущества многодетных семей от взыскания по долгам и гарантированная минимальная сумма, которую может получить ипотечник-банкрот после продажи залогового жилья.

По мнению законотворцев и Банка России, все апрельские изменения направлены на повышение комфортности граждан, прозрачности рынка недвижимости, безопасности сделок по купле-продаже жилья, защиту прав россиян и снижение рисков в финансовой сфере. Однако по факту они могут негативно повлиять на доступность ипотеки и условия сделок, особенно для заёмщиков с нестандартными источниками дохода. Это вполне может привести к снижению активности на жилищном рынке.