Семейная ипотека после 1 октября: падение выдач и перспективы рынка новостроек
После изменения условий семейной ипотеки покупатели стали реже оформлять льготные кредиты, а рыночные программы заняли большую долю ипотечного рынка. Для покупателей новостроек это означает, что при выборе квартиры всё большее значение имеют условия кредитования и предложения застройщиков.
По предварительным данным ДОМ.РФ, в октябре 2026 года российские банки выдали около 77 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 305 млрд рублей. По сравнению с октябрём прошлого года количество выдач сократилось на 28%, а объём — на 38%. Основное снижение пришлось на программы с господдержкой: после сентябрьского всплеска банки предоставили около 20 тыс. льготных кредитов на 117 млрд рублей — примерно втрое меньше, чем годом ранее.
Доля ипотеки с господдержкой в общей выдаче снизилась до 26% по количеству кредитов и 38% по объёму. В начале года эти показатели составляли 69% и 82% соответственно. Основным льготным инструментом для семей с детьми остаётся семейная ипотека, выдача которой заметно сократилась после изменения условий программы с 1 октября.
По предварительной статистике Сбербанка, объём выдачи по семейной ипотеке в октябре составил 68,4 млрд рублей — в 4,4 раза меньше, чем в сентябре. При этом по базовым программам с рыночными ставками банк выдал 113,7 млрд рублей. Общий объём жилищного кредитования Сбербанка сократился с рекордных 445,5 млрд рублей в сентябре до 214 млрд рублей в октябре — на 52%.
Снижение выдач во многом связано с переносом спроса на более ранний период. Перед изменением условий семейной ипотеки заёмщики и застройщики стремились завершить сделки по прежним правилам. В сентябре, по оценке ВТБ, объём ипотечного кредитования в России достиг примерно 600 млрд рублей. По данным ДОМ.РФ, на программы с господдержкой пришлось около 71 тыс. кредитов на 436 млрд рублей. Из них 65 тыс. кредитов на 403 млрд рублей были выданы по семейной ипотеке.
На этом фоне рыночная ипотека сохраняет относительно стабильные позиции. В октябре банки выдали по таким программам 57 тыс. кредитов на 187 млрд рублей — на 30% и 47% больше соответственно, чем годом ранее. Для покупателей новостроек альтернативой льготным программам становятся предложения застройщиков с субсидированными ставками и сниженными первоначальными взносами. Однако при выборе такого варианта важно учитывать не только размер ежемесячного платежа, но и полную стоимость квартиры с учётом условий программы.
Недельная статистика также показывает масштаб изменений. С 12 по 18 октября банки выдали около 3,3 тыс. кредитов по семейной ипотеке — на 48% меньше, чем в среднем за сопоставимые недели июля–августа, когда показатель составлял около 6,3 тыс. кредитов. Количество одобренных заявок по новым условиям за первую половину октября оказалось на 42% ниже уровня июля–августа: 6,4 тыс. против 11 тыс. При этом часть октябрьских выдач могла приходиться на кредиты, одобренные ещё в сентябре по прежним правилам программы.
В ДОМ.РФ ожидают, что в ноябре рынок продолжит адаптироваться к изменившимся условиям семейной ипотеки. Недельные выдачи постепенно восстанавливались в течение октября, поэтому оценивать долгосрочную динамику спроса пока преждевременно. Более объективная картина станет понятна после того, как в статистике отразится полный цикл сделок, оформленных уже по новым правилам.
Всего за январь–октябрь 2026 года банки выдали около 0,9 млн ипотечных кредитов на 3,9 трлн рублей — почти на четверть больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако к концу года годовая динамика может заметно замедлиться из-за высокой базы ноября–декабря 2025 года.
Для покупателей квартир в новостройках Москвы и Московской области ситуация означает, что при выборе проекта стоит внимательнее сравнивать доступные ипотечные программы. Помимо ставки и первоначального взноса, важно оценивать итоговую стоимость жилья, размер ежемесячного платежа, срок кредитования и дополнительные условия застройщика. В новых условиях наиболее выгодным может оказаться не тот проект, где заявлена минимальная ставка, а тот, где совокупные расходы на покупку квартиры окажутся ниже.
