Четыре комнаты и выше: новый фаворит столичного премиума

На первичном рынке «старой» Москвы сложилась ситуация, которую аналитики компании «Метриум» зафиксировали как абсолютный рекорд: в октябре в продаже оказалось 1619 многокомнатных лотов — больше, чем когда-либо с начала наблюдений. Прежний максимум, 1602 квартиры, был установлен в августе 2022 года.

Общая картина предложения при этом выглядит иначе, чем принято думать о рынке, где всё дорожает и сокращается. Всего в продаже находится 37,3 тыс. квартир против 37,6 тыс. годом ранее — почти без изменений. Но внутри этой цифры происходит заметное перераспределение: студий стало меньше на 19,6% (3601 лот), однокомнатных и двухкомнатных — незначительно меньше, чем год назад, а трёхкомнатных прибавилось на 8,3%, до 6155 лотов. Доля многокомнатных квартир в структуре предложения выросла на 0,7 процентного пункта и достигла 4,3%.

Рост обеспечили не массовые проекты, а высокобюджетные сегменты. В классе премиум число многокомнатных лотов увеличилось на 45,5%, до 566 квартир, а в элитном и делюкс-сегментах — на 30,6%, до 503. В комфорт-классе и бизнес-классе, напротив, предложение таких квартир сократилось — на 13,6% и 6,8% соответственно.

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина связывает рекорд с изменением структуры экспозиции и притоком состоятельных покупателей из регионов, привыкших к жизни в просторных загородных домах и заинтересованных в крупных городских форматах. В портфеле компании больше всего многокомнатных лотов — в жилом комплексе «Сидней Сити» в Хорошёво-Мнёвниках: 22 квартиры, включая пять двухуровневых пентхаусов площадью от 114 до 167 кв. м.

Коммерческий директор «Метриум» Дмитрий Проскурин уточняет: основной вклад в рекорд внёс именно высокобюджетный сегмент, а не комфорт-класс, где девелоперы по-прежнему делают ставку на компактные форматы. Дорогие многокомнатные квартиры, по его наблюдениям, экспонируются дольше стандартных четырёх–шести месяцев: спрос на такие лоты ограничен, и предложение расходуется заметно медленнее.

Для рынка в целом это означает постепенное расслоение внутри одного и того же первичного предложения: в массовых сегментах предложение студий и компактных форматов сокращается, а верхний этаж рынка, наоборот, прирастает квартирами, которые по площади сопоставимы с небольшими особняками. Для девелоперов, работающих в высокобюджетном сегменте, подобная конкуренция за ограниченный круг покупателей больших лотов означает более долгий цикл продаж; потенциально это может сопровождаться и более высокой маржой с каждой сделки, хотя данных о маржинальности исследование не приводит.