Почти 29 миллионов «квадратов» без покупателей: почему девелоперы придерживают продажи

Российские девелоперы всё чаще пересматривают стратегию вывода новых проектов на рынок. Если раньше продажи в большинстве случаев открывались практически сразу после публикации проектной декларации, то сегодня многие компании предпочитают занять выжидательную позицию. По данным ДОМ.РФ, на 1 июня 2026 года объем строящегося жилья, продажи которого еще не открыты, достиг 28,7 млн кв. м. Это почти 24% всего строящегося жилья в стране — сопоставимая доля наблюдалась лишь в начале 2023 года.

Наиболее заметное изменение касается возраста проектов, ожидающих выхода на рынок. Если в 2022–2025 годах на проекты, запущенные в предыдущие годы, приходилось около 40% объема жилья с неоткрытыми продажами, то к июню 2026 года показатель вырос до 59%. Девелоперы откладывают запуск реализации не только новых жилых комплексов, но и корпусов, строительство которых началось достаточно давно.

Меняется и скорость открытия продаж после оформления проектной документации. В 2022–2024 годах около половины новых проектов начинали продажи в течение 30 дней после публикации проектной декларации. В 2025 году доля таких запусков сократилась до 45%, а в январе–апреле 2026 года — уже до 41%. Это означает, что всё больше проектов остается в стадии строительства без возможности приобрести квартиру на раннем этапе.

Причина подобной осторожности — сохраняющаяся неопределенность спроса. После изменения условий льготного ипотечного кредитования рынок столкнулся с новой моделью поведения покупателей. Высокие рыночные ставки увеличили срок принятия решений, а спрос стал менее предсказуемым. В подобных условиях застройщики предпочитают не спешить с выводом новых очередей, оценивая рыночную ситуацию и темпы реализации уже открытых проектов.

Статистика ДОМ.РФ подтверждает изменение баланса между объемами строительства и продаж. За январь–апрель 2026 года в России началось строительство 13,9 млн кв. м жилья — на 18% больше, чем годом ранее. За тот же период продажи составили 7,4 млн кв. м, увеличившись лишь на 8%. В крупнейших регионах страны разрыв выглядит еще заметнее: новые стройки выросли примерно на 10%, тогда как объем реализации жилья сократился примерно на 1%.

Аналитики также обращают внимание на растущий объем проектов с недостаточной распроданностью. Сегодня более 30 млн кв. м строящегося жилья реализуется медленнее нормативных темпов, из которых около 10 млн кв. м приходится на регионы, где дисбаланс между предложением и спросом проявляется наиболее остро.

Для покупателей новостроек новая стратегия девелоперов означает сокращение предложения квартир по самой выгодной цене.  Одновременно усиливается конкуренция между уже реализуемыми жилыми комплексами и проектами, ожидающими открытия продаж. По оценке ДОМ.РФ, дальнейшее ослабление спроса может усилить соперничество между новыми и ранее запущенными проектами, сдерживая рост цен, но одновременно оказывая давление на рентабельность девелоперского бизнеса.