Рассрочка после сдачи: Минстрой предлагает изменить правила покупки первички

Минстрой России совместно с Центральным банком подготовил законопроект, который впервые детально прописывает правила долгосрочных рассрочек по договорам долевого участия, когда платежи продолжаются после ввода дома в эксплуатацию. Инициатива призвана легализовать уже существующую практику, снизить риски покупателей и одновременно поддержать спрос на новостройки в условиях высоких ипотечных ставок.

По данным ЦБ, объём рассрочек на рынке первичной недвижимости уже достиг 1,5 трлн рублей, что составляет около 17% портфеля застройщиков. Значительная часть таких сделок приходится именно на платежи после получения разрешения на ввод объекта. При этом по действующему 214-ФЗ передача квартиры дольщику возможна только после полной уплаты цены договора до ввода дома. На практике это создавало «серую» схему: люди платили застройщику после сдачи, но не становились собственниками, что повышало их риски.

Новый механизм предлагает простое решение: право собственности на квартиру переходит к дольщику сразу после ввода дома и регистрации права, а не после полной оплаты. До окончания выплат объект считается находящимся в залоге у застройщика с момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства. Срок рассрочки ограничен тремя годами с момента окончания срока получения разрешения на ввод дома — фактически до трёх лет после плановой сдачи.

Законопроект вводит чёткие последствия нарушения графика платежей. Если собственник не платит более двух месяцев или задерживает платежи чаще трёх раз за год, застройщик вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы долга. При этом уведомить должника необходимо не менее чем за 30 дней. Рассрочка по задумке остаётся беспроцентной, начисление процентов на цену ДДУ и на задолженность не допускается, за исключением случаев, прямо установленных законом.

Дольщик получает право досрочно или полностью погасить обязательство по ДДУ с рассрочкой, уведомив застройщика не менее чем за 30 дней. Это даёт гибкие условия тем, кто хочет быстрее закрыть долг или рефинансировать его через ипотеку при улучшении условий.

Чтобы снизить риски для банков, кредитующих строительство, вводятся лимиты на объём рассрочек. Без согласия банка, кредитующего строительство, застройщик вправе продавать с рассрочкой не более 25% от общей площади проекта. Продажа большего объёма возможна только с согласия банка, в котором открыт эскроу-счёт проекта. Это ограничение должно защитить финансовую модель проекта и обеспечить стабильность денежного потока.

Договор с рассрочкой можно оформить только в электронном виде с усиленной квалифицированной электронной подписью. До ввода дома деньги идут на эскроу-счёт, после ввода расчёты по рассрочке ведутся напрямую с застройщиком через специальный счёт. Такая схема повышает прозрачность и снижает возможность манипуляций.

Сведения о договоре рассрочки и платежах будут передаваться в бюро кредитных историй. Это позволит учитывать нагрузку при оценке платёжеспособности и снизит риск «скрытой» долговой нагрузки. Банки смогут корректно оценивать заёмщиков, которые впоследствии могут брать ипотеку или другие кредиты.

Минстрой оценивает инициативу как краткосрочный инструмент поддержки спроса на первичном рынке и частичной замены ипотечных сделок. Рассрочка снижает единовременную финансовую нагрузку и позволяет равномернее распределять траты, что особенно актуально в текущих экономических условиях.

Законопроект опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов и проходит этап публичного обсуждения и антикоррупционной экспертизы. Концепция согласована с большинством федеральных органов власти, ряд технических вопросов требуют доработки. Планируемая дата вступления в силу — 1 сентября 2027 года, закон не будет применяться задним числом к уже заключённым ДДУ.